Fiscalité du meublé de tourisme : micro-BIC ou réel après la loi Le Meur ?

Les abattements et plafonds depuis les revenus 2025

• Meublé de tourisme non classé : abattement 30 %, plafond 15 000 € de recettes annuelles (aligné sur le micro-foncier de la location nue). Avant la réforme : 50 % et 77 700 €.
• Meublé de tourisme classé : abattement 50 %, plafond 77 700 € (recettes 2025), revalorisé à 83 600 € pour les recettes 2026.
• Location meublée longue durée (LMNP classique) : rien ne change — abattement 50 %, même plafond que le classé.

Au-delà du plafond — ou sur simple option — c'est le régime réel qui s'applique.

Pourquoi le réel devient presque incontournable

Avec 30 % d'abattement, le micro-BIC ne couvre même plus les charges réelles d'une courte durée (commissions, ménage, énergie, mobilier, assurance… dépassent presque toujours 30 % des recettes — sans compter les intérêts d'emprunt). Le régime réel, lui, déduit toutes ces charges et l'amortissement du bien et du mobilier : en pratique, il aboutit souvent à un résultat imposable proche de zéro pendant des années.

L'arbitrage est le même qu'en location meublée classique — avec un curseur déplacé : plus l'abattement est faible, plus vite le réel gagne. Le guide LMNP ou location nue détaille la mécanique des amortissements — et la contrepartie née de la réforme 2025 : les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.

Le classement en meublé de tourisme : la démarche qui rapporte

L'écart entre non classé (30 % / 15 000 €) et classé (50 % / 83 600 €) redonne un intérêt très concret au classement officiel (1 à 5 étoiles) : visite d'un organisme agréé, une grille de critères, un coût de l'ordre de 150 à 250 €, valable 5 ans. Pour un bien qui encaisse 20 000 € de recettes, rester non classé signifie sortir du micro-BIC d'office ; classé, vous gardez le choix du régime. Le classement réduit aussi, dans beaucoup de communes, la taxe de séjour applicable.

Le seuil que beaucoup découvrent trop tard : 23 000 €

Au-delà de 23 000 € de recettes annuelles en location courte durée, vous entrez dans le champ des cotisations sociales : affiliation obligatoire (travailleur indépendant, ou option pour le régime général sous conditions), avec des prélèvements sans commune mesure avec les 17,2 % de prélèvements sociaux du particulier. L'URSSAF a lancé des campagnes de contrôle ciblées sur les loueurs courte durée : ce seuil se planifie, il ne se subit pas.

N'oubliez pas non plus la CFE (cotisation foncière des entreprises), due par la plupart des loueurs en meublé, et la taxe de séjour — souvent collectée par la plateforme, mais pas toujours.

Ce qu'il faut retenir pour votre plan

• Non classé, le micro-BIC est plafonné si bas (15 000 €) qu'un studio bien placé le dépasse : anticipez le réel dès l'achat.
• Le classement change les règles du jeu pour environ 200 € tous les 5 ans : c'est l'optimisation au meilleur rapport effort/gain de la courte durée.
• Bâtissez le plan de financement sur le net après fiscalité ET cotisations sociales si vous visez plus de 23 000 € de recettes.