Location courte durée : le calcul de rentabilité sans se raconter d'histoires

La formule de base : nuitée × occupation

Le revenu annuel d'une courte durée se construit sur deux hypothèses, et deux seulement :

Revenus bruts = prix moyen par nuit × 365 × taux d'occupation

• Le prix moyen par nuit n'est pas le prix d'août : c'est la moyenne pondérée sur l'année, promotions et basse saison comprises. Relevez les prix réels de 5 à 10 annonces comparables, mois par mois.
• Le taux d'occupation réaliste se situe, selon la ville et la saisonnalité, entre 50 et 70 % pour un bien bien géré. Les calendriers des annonces concurrentes (nuits grisées) sont votre meilleure source gratuite.

Exemple : un T2 à 60 € la nuit avec 65 % d'occupation encaisse 60 × 365 × 0,65 ≈ 14 200 € par an, soit environ 1 185 €/mois — face à un loyer longue durée de, disons, 650 €. Le « x2 » semble là. Continuons.

Les charges : comptez 40 à 50 % des recettes

• Commissions de plateforme — de l'ordre de 3 % côté hôte chez Airbnb (davantage selon le modèle choisi et les plateformes) ;
• Ménage et linge — soit votre temps, soit 40 à 80 € par rotation ; c'est le poste que les séjours courts font exploser ;
• Conciergerie — 20 à 30 % des recettes si vous déléguez tout (et à distance, vous déléguerez) ;
• Énergie, internet, consommables — à votre charge, contrairement à la longue durée ;
• Mobilier et usure — équipement complet au départ, renouvellement accéléré ;
• Taxe de séjour, CFE, assurance spécifique — et une fiscalité qui s'est durcie : voir le guide fiscalité du meublé de tourisme.

En gestion directe, tablez prudemment sur 40 à 50 % de charges d'exploitation (hors crédit et hors impôts), contre 25 à 30 % en location longue durée. Avec conciergerie, ajoutez sa commission.

Le point mort face à la location classique

Reprenons l'exemple : 14 200 € bruts − 45 % de charges ≈ 7 800 € nets, contre 650 € × 12 = 7 800 € bruts en longue durée, soit environ 5 850 € nets après 25 % de charges. La courte durée gagne d'environ 2 000 € par an — au prix d'une activité quasi hôtelière.

Mais refaites le calcul à 45 % d'occupation : 9 850 € bruts, ≈ 5 400 € nets — moins qu'une location classique, pour dix fois plus de travail. Dans cet exemple, le point mort se situe vers 50 % d'occupation : en dessous, le Airbnb fait pire que le bail meublé classique. Calculez TOUJOURS ce point mort : c'est lui qui dit si votre projet repose sur une marge confortable ou sur un pari météo.

Les 3 pièges des projets « rentabilité x3 »

• Les revenus annoncés sont des bruts de haute saison. Les simulations de conciergeries et les annonces « spécial investisseur Airbnb » extrapolent souvent le mois d'août sur l'année. Exigez un historique réel, ou refaites le calcul avec vos propres relevés.
• La réglementation peut tuer le projet. Enregistrement obligatoire, changement d'usage, quotas, copropriété qui peut interdire, DPE exigé : voir le guide loi Le Meur. Un projet qui n'est viable qu'en courte durée est un projet fragile.
• Le temps de gestion n'est jamais chiffré. Messages, check-ins, ménages, avis, litiges : comptez plusieurs heures par semaine ou 20 à 30 % de recettes en moins pour les déléguer. Une courte durée « rentable » qui vous coûte un mi-temps n'est pas un placement, c'est un emploi.

La bonne méthode : chiffrer d'abord le scénario de repli

Le test le plus fiable avant d'acheter : simulez le bien en location longue durée classique. Si le projet s'autofinance déjà (ou presque) au loyer de marché, la courte durée devient un bonus — et un éventuel durcissement de la réglementation ne vous met pas en danger. Si le projet ne tient que grâce aux nuitées optimistes, vous connaissez votre niveau de risque.