À quoi ressemble une analyse CheckRenta ?
Un exemple réel et complet : appartement de 48 m² à Nantes (5 Rue Crébillon 44000 Nantes), hypothèses d'achat fictives, données publiques réelles figées au 22 août 2026. Chaque rapport acheté est généré à la demande pour votre bien, avec les données de son marché local.
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Commencer ma simulation gratuiteLe marché à l'achat
Ventes comparables récentes
489 ventes (2024–2025), dans un rayon de 500 m. DVF via API Données foncières (Cerema/DGALN), Licence Ouverte 2.0. Publication semestrielle, délai d'environ 6 mois.
L'évolution des prix dans la commune
Indicateurs annuels DV3F (Cerema/DGALN), médiane communale. Médiane communale : le panier de biens vendus change d'une année à l'autre — cette courbe décrit le marché de la commune, pas la valeur du bien précis.
Le loyer de marché
- Loyer d'annonce appartement — Carte des loyers 2025 (charges comprises)
Carte des loyers (ANIL / MEF-DHUP), loyers d'annonce charges comprises. Millésime 2025, 20 201 annonces observées dans la commune.
La commune — Nantes
Zonage ABC (arrêté en vigueur) · LOVAC (DGALN/Cerema), parc privé (millésime 2026) · Population légale (Insee via geo.api.gouv.fr) · Niveau de vie : Filosofi (Insee, 2023) · Taxe foncière : fiscalité locale des particuliers (DGFiP, REI 2025)
Selon nos critères, ce projet est loin de l'équilibre financier dans ces conditions. Il exigerait un effort d'épargne de 761 €/mois. Et le long terme ne compense pas : TRI 3,4 % à 20 ans (scénario médian) – bat à peine un placement sans risque. Points faibles : cash-flow, robustesse, financement, prix vs équilibre.
Prix 65% au-dessus du prix d'équilibre — écart trop important pour une négociation ordinaire · prix plus cher que 48 % des ventes locales (-1 % vs médiane DVF)
Cash-flow très négatif : -761 €/mois
TRI 3,4 % à 20 ans (scénario médian) – bat à peine un placement sans risque
DPE D – consommation moyenne
Détail de la grille (7 composantes)
Ce score note l'opération complète (prix, loyer, financement) avec une grille qui privilégie l'autofinancement (50 %) tout en créditant l'enrichissement long terme mesuré par le TRI (20 %) : le même bien peut changer de note selon l'apport et le prêt. Comment ce score est calculé · Méthode v1.0 — août 2026
Indicateurs clés
193 500 €
dont 13 500 € frais de notaire
193 500 €
Apport : 0 €
1 170,60 €
dont 48,38 € d'assurance
4,65 %
avant charges et fiscalité
4,0 %
après charges d'exploitation
2,54 %
après charges et fiscalité
-761,17 €
après fiscalité estimée
654 €/mois
fourchette 492 €–868 € CC · votre hypothèse : 750 €
761,17 €
à compléter chaque mois
Points d'attention (4)
Effort d'épargne élevé : 761 €/mois
Vous devrez compléter ce montant chaque mois de votre poche pour couvrir les dépenses.
Apport très faible (0% du coût projet)
Un apport faible augmente le montant emprunté et donc les mensualités.
Taxe foncière estimée à 812 €/an (non saisie)
Aucune taxe foncière n'était renseignée : les calculs utilisent une estimation (Heuristique : un mois de loyer de marché, ajusté du taux communal global de taxe foncière (61,3 % vs 49,4 % en médiane nationale — REI DGFiP 2025). À vérifier avec l'avis de taxe foncière du vendeur). Demandez l'avis de taxe foncière au vendeur pour fiabiliser l'analyse.
Aucune réserve d'entretien prévue
Il est conseillé de prévoir 1 à 2% de la valeur du bien par an pour les imprévus.
Recommandations
Pour que ce projet s'autofinance après impôts, le prix devrait être inférieur de 117 000 €.
Le loyer minimum pour s'autofinancer après impôts serait de 1837 €/mois. Vérifiez les prix du marché.
Un apport de 20% (36 000 €) réduirait les mensualités et améliorerait le cash-flow.
Passer à 25 ans réduirait la mensualité mais augmenterait le coût total du crédit.
La location meublée (LMNP) peut offrir une fiscalité plus avantageuse, notamment via l'amortissement du bien et du mobilier.
Stress tests
| Scénario | CF après impôts | Rentabilité nette | Verdict |
|---|---|---|---|
Vacance +5 pts Taux de vacance augmenté de 5 points de pourcentage | -786,28 €/mois | 3,77 % | Déconseillé |
Vacance +10 pts Taux de vacance augmenté de 10 points de pourcentage | -811,39 €/mois | 3,53 % | Déconseillé |
Loyer -5% Loyer mensuel réduit de 5% | -785,03 €/mois | 3,78 % | Déconseillé |
Loyer -10% Loyer mensuel réduit de 10% | -808,88 €/mois | 3,56 % | Déconseillé |
Travaux imprévus +5 000 € Imprévus de 5 000 € de travaux (aucun budget prévu) | -791,42 €/mois | 3,9 % | Déconseillé |
Travaux imprévus +10 000 € Imprévus de 10 000 € de travaux (aucun budget prévu) | -821,67 €/mois | 3,8 % | Déconseillé |
Taux +0,5 pt Taux de crédit augmenté de 0,5 point | -811,52 €/mois | 4,0 % | Déconseillé |
Taux +1 pt Taux de crédit augmenté de 1 point | -863,13 €/mois | 4,0 % | Déconseillé |
Charges +10% Charges d'exploitation augmentées de 10% | -767,94 €/mois | 3,96 % | Déconseillé |
Charges +20% Charges d'exploitation augmentées de 20% | -774,71 €/mois | 3,92 % | Déconseillé |
Détail des calculs
Résumé partageable :
Projet à 194k€, loyer estimé 750 €/mois, cash-flow après fiscalité -761 €/mois, rentabilité nette 4.0%, score 24/100 : déconseillé.
Décomposition du cash-flow mensuel
Quel régime fiscal pour ce bien ?
| Régime | Fiscalité année 1 | Cash-flow mensuel | Fiscalité cumulée 10 ans | Cash-flow cumulé 10 ans |
|---|---|---|---|---|
| Micro-foncier (nu)Votre simulation | −2 825 € | -761,17 € | −30 932 € | -86 675 € |
| Réel (nu) | −233 € | -545,17 € | −11 456 € | -67 198 € |
| Micro-BIC (meublé) | −2 018 € | -693,91 € | −22 094 € | -77 837 € |
| LMNP au réel (meublé)Meilleur | 0 € | -525,76 € | 0 € | -55 743 € |
- Micro-BIC (meublé) : Suppose une location meublée (votre simulation : location nue).
- LMNP au réel (meublé) : Suppose une location meublée (votre simulation : location nue).
- LMNP au réel (meublé) : Aucun budget d'ameublement saisi : amortissement du mobilier non compté.
Comparaison à loyer, charges et financement identiques ; le passage nu ↔ meublé (bail, loyer praticable, équipement) n'est pas modélisé. Cumuls calculés sur 10 ans avec les mêmes hypothèses que les projections (revalorisation des loyers, inflation des charges, reports fiscaux). Estimation simplifiée — validez le choix du régime avec un expert-comptable.
Projections sur 30 ans
Enrichissement net (scénario médian : bien revalorisé de 1,5 %/an)
| Année | Loyers nets | Charges | Crédit | Fiscalité | Cash-flow | Cumul | Capital dû |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 8 550 € | −812 € | −14 047 € | −2 825 € | -9 134 € | -9 134 € | 186 697 € |
| 2 | 8 721 € | −828 € | −14 047 € | −2 881 € | -9 036 € | -18 170 € | 179 653 € |
| 3 | 8 895 € | −845 € | −14 047 € | −2 939 € | -8 936 € | -27 106 € | 172 358 € |
| 5 | 9 255 € | −879 € | −14 047 € | −3 058 € | -8 729 € | -44 668 € | 156 980 € |
| 10 | 10 218 € | −970 € | −14 047 € | −3 376 € | -8 176 € | -86 675 € | 113 487 € |
| 15 | 11 282 € | −1 071 € | −14 047 € | −3 727 € | -7 564 € | -125 744 € | 61 689 € |
| 20 | 12 456 € | −1 183 € | −14 047 € | −4 115 € | -6 890 € | -161 568 € | 0 € |
| 25 | 13 752 € | −1 306 € | 0 € | −4 544 € | +7 902 € | -123 576 € | 0 € |
| 30(Réel) | 15 183 € | −1 442 € | 0 € | −6 486 € | +7 256 € | -83 098 € | 0 € |
Et si vous revendez ? Produit net de revente et TRI selon l'évolution du marché
| Revente à | Marché stable (0,0 %/an) | Médian (1,5 %/an) | Favorable (3,0 %/an) |
|---|---|---|---|
| 10 ans | 57 513 € · TRI -9,3 % | 84 966 € · TRI -0,4 % | 113 616 € · TRI 5,8 % |
| 15 ans | 109 311 € · TRI -2,0 % | 152 101 € · TRI 2,6 % | 194 641 € · TRI 5,8 % |
| 20 ans | 171 000 € · TRI 0,6 % | 228 856 € · TRI 3,4 % | 295 732 € · TRI 5,7 % |
| 25 ans | 171 000 € · TRI 1,7 % | 245 975 € · TRI 3,8 % | 347 391 € · TRI 5,7 % |
Produit net : prix de revente − capital restant dû − impôt de plus-value (abattements de durée appliqués). TRI : rendement annualisé de la mise de fonds (0 €), loyers et revente compris.
Hypothèses et limites des projections
- Loyers revalorisés de 2,0 %/an (IRL moyen par défaut), charges inflatées de 2,0 %/an.
- Revalorisation des loyers : 2.0 %/an par défaut (IRL moyen) — personnalisable dans le simulateur avancé.
- Loyers revalorisés et charges inflatées à taux constants ; taux de vacance supposé stable.
- Plafonds micro appliqués année par année (bascule automatique au régime réel en cas de dépassement).
- Déficit foncier : imputation sur le revenu global plafonnée à 10 700 €/an (économie au TMI, hors prélèvements sociaux), excédent et part des intérêts reportés 10 ans sur les revenus fonciers.
- LMNP au réel : les amortissements ne créent pas de déficit, l'excédent est reporté sans limite de durée ; les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (réforme 2025).
- Plus-value : régime des particuliers, abattements pour durée de détention en vigueur ; la surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 € n'est pas modélisée.
- Frais de cession à la revente : 5 % du prix (agence, diagnostics), déduits du produit net et de la plus-value. Indemnité de remboursement anticipé, gros travaux de copropriété et renouvellement du mobilier non modélisés.
- Valeur de revente estimée à partir du prix d'achat + travaux, sans expertise du bien.
Risques et réglementaire
Le DPE du logement
Classe déclarée dans votre simulation
4 DPE officiels enregistrés à cette adresse (le vôtre peut être l'un d'eux) :
API DPE logements (ADEME), DPE établis depuis juillet 2021.
Exposition aux risques (adresse et commune)
API Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique). → L'état des risques officiel de cette adresse (utile pour l'ERP du bail)
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Méthodologie et sources
Ventes : DVF via l'API Données foncières (Cerema/DGALN). Loyers : Carte des loyers ANIL / MEF-DHUP. Vacance : LOVAC. Tension : zonage ABC. DPE : ADEME. Risques : Géorisques (BRGM/MTE). Données sous Licence Ouverte 2.0. Les hypothèses d'achat de cet exemple (prix, loyer, financement) sont fictives ; les données de marché sont réelles, figées à la date indiquée.
Ce rapport est une estimation fournie à titre d'information générale. Il ne constitue ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal ou juridique.