Comprendre CheckRenta
Quatre notions structurent l'outil — et chaque indicateur a une définition précise. Tout est expliqué ici.
Quel outil pour quoi ?
Les quatre entrées du menu correspondent à quatre moments de votre recherche :
🧮 Simulateur — « Ce bien vaut-il le coup ? »
Le point de départ, gratuit et instantané : vous saisissez un bien (ou importez l'annonce), le score, le cash-flow et les alertes se calculent en direct. Deux niveaux : rapide (l'essentiel) et avancé (charges fines, fiscalité, données de marché à l'adresse).
⚖️ Comparateur — « Lequel des deux ? Et à quel prix ? »
Jusqu'à 4 scénarios sauvegardés côte à côte : deux biens différents, ou le même bien sous plusieurs hypothèses (prix négocié, meublé vs nu, avec ou sans travaux). Nécessite d'avoir sauvegardé des scénarios.
📁 Mes projets — « J'organise ma recherche »
Votre classeur : un projet = un bien que vous suivez, contenant ses scénarios (les hypothèses que vous testez) et ses analyses. Modifiable et recalculé à volonté — c'est votre espace de travail.
📊 Mes analyses — « Le dossier complet, preuve à l'appui »
Vos rapports complets (9 € l'unité, moins cher en pack) : votre simulation confrontée aux données réelles du marché local (ventes DVF, loyers, DPE, risques), avec projections sur 30 ans et fiscalité comparée. Contrairement à un scénario, une analyse est figée à sa date — c'est un document de référence, partageable et exportable en PDF.
En résumé : simulez pour trier, sauvegardez dans un projet ce qui mérite un suivi, comparez vos options, et quand un bien devient sérieux, lancez l'analyse complète pour décider avec les données réelles.
Les quatre notions
🧮 La simulation
Le calcul instantané et gratuit, sans compte : vous saisissez prix, loyer et hypothèses, le moteur calcule en direct rentabilités, cash-flow, fiscalité, score sur 100 et recommandations. Elle vit dans votre navigateur tant que vous ne la sauvegardez pas.
📁 Le projet
Un bien que vous étudiez, sauvegardé dans votre espace (compte gratuit). C'est votre dossier de travail : il regroupe vos scénarios, et les analyses complètes que vous lancez sur ce bien peuvent lui être rattachées.
🔀 Le scénario
Une variante d'hypothèses au sein d'un projet : « et si je négocie à 240 000 € ? », « et en LMNP ? », « et sur 25 ans ? ». Chaque scénario est une simulation complète, modifiable à volonté et comparable côte à côte dans le comparateur.
📑 L'analyse complète
Le rapport payant (dès 9 €) sur une adresse précise : votre simulation y est confrontée aux données réelles du marché — ventes DVF et position de votre prix, historique des prix depuis 2010, loyer de marché estimé, vacance et tension de la commune. Contrairement au projet, l'analyse est figée à sa date de génération : c'est une photographie datée du bien face à son marché, avec son lien permanent et son PDF présentable à un banquier.
| 📁 Projet | 📑 Analyse | |
|---|---|---|
| Répond à | « Que donnerait ce bien selon mes hypothèses ? » | « Que vaut ce bien face à son marché, à cette date ? » |
| Données | Vos saisies uniquement | Vos saisies + données publiques (DVF, loyers, vacance…) |
| Vie | Modifiable et recalculable à volonté | Figée à la génération (photographie datée) |
| Prix | Gratuit | 1 crédit (dès 9 €, packs dégressifs) |
Le parcours type
- Simulez gratuitement un bien repéré en annonce ou en visite.
- Sauvegardez en projet et itérez en scénarios jusqu'à un montage crédible.
- Lancez l'analyse complète pour vérifier votre scénario contre le marché réel — et rattachez-la au projet.
- Négociez et présentez : le prix max calculé et les ventes comparables pour l'offre, le PDF pour le banquier.
Le glossaire des indicateurs
Chaque chiffre affiché par CheckRenta, expliqué avec sa formule réelle.
Les indicateurs de la simulation
Coût total du projet
Tout ce que l'opération coûte réellement à l'achat, pas seulement le prix affiché. C'est la base de calcul de toutes les rentabilités.
prix du bien + frais de notaire + frais d'agence + travaux + ameublement + frais bancaires
Montant emprunté
Ce que la banque finance : le coût total (ou une partie, selon que vous financez travaux et frais) moins votre apport.
Mensualité totale
Le remboursement mensuel du crédit, assurance emprunteur comprise. L'assurance est calculée sur le capital initial (hypothèse prudente, certaines banques la dégressent).
Rentabilité brute
Le rapport entre les loyers d'une année pleine et le coût total du projet. Simple à comparer entre biens, mais elle ignore charges, vacance et impôts. Attention : beaucoup de simulateurs divisent par le seul prix du bien, ce qui gonfle le chiffre — nous divisons par le coût total, plus honnête.
loyer annuel brut ÷ coût total du projet
Rentabilité nette
La rentabilité après vacance locative et charges d'exploitation (taxe foncière, copropriété, assurances, gestion, entretien), mais avant impôts.
(loyers nets de vacance − charges) ÷ coût total du projet
Rentabilité nette-nette
La rentabilité après tout : vacance, charges ET fiscalité (impôt + prélèvements sociaux selon votre régime). C'est le chiffre le plus proche de ce qui reste vraiment dans votre poche.
(loyers nets − charges − fiscalité) ÷ coût total du projet
Cash-flow mensuel
Ce qui entre ou sort de votre compte chaque mois une fois tout payé : loyers perçus moins charges, mensualité de crédit et impôts estimés. Positif, le bien s'autofinance ; négatif, vous complétez chaque mois (c'est l'« effort d'épargne »).
(loyers nets − charges − service de la dette − fiscalité) ÷ 12
Effort d'épargne
Le montant à sortir de votre poche chaque mois quand le cash-flow est négatif. Ce n'est pas forcément rédhibitoire (vous construisez un patrimoine), mais il doit être soutenable.
Le score : trois questions, sept composantes
Score global (0 à 100)
La synthèse pondérée de sept sous-scores, organisés en trois questions — le prix est-il cohérent avec le marché et compatible avec votre montage (20 %) ? le montage s'autofinance-t-il (50 %) ? le projet enrichit-il à terme (20 %) ? — plus le risque réglementaire (10 %). Verdicts : excellent (80+), bon (65+), correct (50+), risqué (35+), déconseillé. La grille privilégie l'autofinancement, mais crédite l'effet de levier via le TRI : un effort d'épargne rémunéré par une vraie création de valeur n'est plus noté comme un projet qui ne rapporte rien nulle part. Le score note l'opération complète : le même bien peut changer de note selon l'apport et le prêt. Garde-fou loi Climat : un DPE G sans travaux plafonne le score à « déconseillé » (location interdite), un G avec travaux à « risqué », un F sans travaux à « correct ». Il résume, il ne remplace pas la lecture du détail.
Prix vs équilibre et marché (20 %)
Compare le prix affiché au prix d'équilibre (cash-flow nul après impôts) — une mesure de compatibilité avec VOTRE montage : elle dépend du taux, de la durée et de l'apport. Un bien affiché sous son prix d'équilibre score au maximum ; un écart de plus de 25 % n'est généralement plus rattrapable par une négociation ordinaire et pénalise le score. Dans le rapport payant, ce sous-score intègre aussi la position du prix face aux ventes DVF réelles du quartier (hors frais de notaire, mutations atypiques filtrées) — c'est ce volet qui mesure le prix juste pour le marché. Répartition : simulation gratuite = 100 % prix d'équilibre ; rapport = 60 % équilibre + 40 % position DVF.
Cash-flow (20 %)
Note l'autofinancement : maximal au-delà de +200 €/mois, dégradé à mesure que l'effort d'épargne se creuse.
Robustesse (15 %)
Re-simule le projet avec 10 points de vacance en plus et un loyer 10 % plus bas : le projet tient-il quand tout ne se passe pas comme prévu ?
Rentabilité (10 %)
Note le rendement brut : 100 points vers 10 %, 50 points vers 5 %.
Financement (5 %)
Note la solidité du montage par le ratio apport / coût total (100 points à 20 % d'apport et plus). Poids volontairement faible : le levier du crédit est déjà pénalisé via le cash-flow, et crédité via l'enrichissement.
Enrichissement long terme (20 %)
Note le TRI du scénario de revente médian à 20 ans (+1,5 %/an — le rapport présente des horizons jusqu'à 30 ans, le score retient 20 ans pour rendre les projets comparables) : le rendement de l'argent que vous sortez réellement (apport, efforts d'épargne, produit net de revente). C'est là que l'effet de levier du crédit et le capital remboursé grâce au locataire sont crédités. 100 points à 8 % et plus, 50 points vers 4 % (le taux d'actualisation), 0 si le projet détruit de la valeur. TRI non calculable : 50 neutre et score global provisoire (fourchette), jamais récompensé.
Risque réglementaire (10 %)
Basé sur le DPE et les échéances de la loi Climat : G interdit à la location depuis 2025, F en 2028, E en 2034. Un DPE F ou G, c'est des travaux à prévoir ou un bien bientôt illouable. DPE non renseigné : noté 50/100 neutre et le score global devient provisoire, affiché en fourchette — masquer une mauvaise classe n'améliore pas la note.
Les seuils de rentabilité
Prix max (cash-flow nul)
Le prix d'achat au-delà duquel le bien ne s'autofinance plus, calculé par recherche numérique avec vos hypothèses. C'est votre plafond objectif pour l'offre d'achat — décliné avant et après fiscalité.
Loyer min (cash-flow nul)
Le loyer en dessous duquel l'opération vous coûte de l'argent chaque mois. À confronter au loyer de marché : si le loyer minimal exigé est au-dessus du marché, le montage ne tient pas.
Écart au prix d'équilibre
L'écart entre le prix affiché et le prix max à cash-flow nul. Petit (moins de 10 %), c'est un objectif de négociation réaliste pour que le bien s'autofinance ; grand (plus de 25 %), il signale surtout que le bien ne peut pas être rentabilisé aux loyers du marché — aucune négociation ne comblera l'écart.
Stress tests
Dix scénarios défavorables recalculés intégralement (vacance +5/+10 pts, loyer −5/−10 %, travaux +10/+20 %, taux +0,5/+1 pt, charges +10/+20 %) avec leur impact sur le cash-flow et le score. Un bon projet survit à la plupart d'entre eux.
Les indicateurs de marché (analyse complète)
Prix médian DVF
La médiane des ventes réelles enregistrées par l'État (base DVF) autour de l'adresse — rayon de 500 m, élargi à la commune quand les ventes y sont rares. La moitié des biens se sont vendus moins cher, l'autre moitié plus cher.
Fourchette P25–P75
Les quartiles : 25 % des ventes sont sous le P25, 25 % au-dessus du P75. La moitié du marché se joue entre les deux — plus fiable que le min/max, sensibles aux ventes atypiques.
Percentile du prix
« Plus cher que N % des ventes locales » : la position de votre prix au m² dans la distribution des ventes comparables. Sous 50 %, vous achetez sous la médiane ; au-delà de 75 %, vous payez le haut du marché.
Loyer de marché estimé (CC)
L'estimation issue de la Carte des loyers (ANIL) : loyers d'annonce charges comprises par commune et type de bien, ajustés meublé (+10 %) et DPE F/G (−7 %). La fourchette reflète l'incertitude locale. Attention à la comparaison : votre loyer saisi est hors charges.
Évolution des prix depuis 2010
La médiane communale année par année (indicateurs DV3F). « Acheté en 2010, +N % aujourd'hui » décrit le marché de la commune, pas la valeur du bien précis : le panier de biens vendus change chaque année.
Vacance du parc privé
La part des logements privés vacants dans la commune (fichiers LOVAC), dont la vacance structurelle (plus de 2 ans). Au-delà de 10 %, le marché locatif est détendu : prudence sur l'hypothèse de vacance et sur la revente.
Zonage ABC
Le classement officiel de la tension du marché : Abis (Paris) et A très tendus, B1 tendu, B2 intermédiaire, C détendu. En zone tendue on reloue vite et on revend liquide ; en zone C, la demande est plus rare mais la négociation plus facile.