LMNP 2027 : l'amortissement plafonné, quel impact sur la rentabilité ?

Ce que prévoit l'article 7

L'article 7 du PLF 2027 modifie l'article 39 C du code général des impôts. Lorsque la location meublée n'est pas exercée à titre professionnel, l'amortissement des locaux ne serait plus déductible que dans une double limite :

• location meublée classique : un taux de 2,5 % par an, sans dépasser 7 000 € par an et par foyer fiscal ;
• meublé de tourisme : un taux de 1,5 % par an, sans dépasser 5 000 € par an et par foyer fiscal.

Le plafond ne s'applique pas aux biens situés dans certaines résidences réservées aux étudiants, aux jeunes en formation ou en apprentissage et aux plus de 65 ans, dans un Ehpad ou une résidence agréée pour personnes âgées ou handicapées, ni dans un établissement de soins de longue durée. Les loueurs en meublé professionnels (LMP) ne sont pas visés.

Le gouvernement le présente comme la suite du rapprochement entre location nue et location meublée. La loi de finances pour 2026 a créé pour la location nue le dispositif « Jeanbrun », qui permet, sous condition de loyer abordable, d'amortir entre 3 et 5,5 % du prix d'acquisition, dans la limite de 12 000 € par an et par foyer. Il s'ajoute à la réintégration des amortissements dans la plus-value, votée en 2025 (voir LMNP ou location nue).

Qui sera vraiment touché ?

Aujourd'hui, un logement s'amortit généralement par composants, sur 25 à 40 ans : de l'ordre de 3 % par an de la valeur des locaux, hors terrain. Le taux de 2,5 % réduit donc la déduction de tous les loueurs, même modestes. Le plafond de 7 000 € n'intervient qu'au-delà de 280 000 € de locaux amortissables, tous biens du foyer confondus : il vise surtout les investisseurs qui détiennent plusieurs logements.

Le meublé de tourisme est frappé deux fois : après la baisse de l'abattement micro-BIC par la loi Le Meur (voir micro-BIC ou réel), le régime réel, qui devenait la solution, perdrait à son tour une partie de son intérêt avec un taux limité à 1,5 %.

La vraie rupture : la fin du report

Aujourd'hui, l'amortissement ne peut pas créer de déficit : la part qui dépasse le résultat est reportée, sans limite de durée. C'est ce stock qui permet à beaucoup de loueurs de ne payer aucun impôt pendant quinze ou vingt ans.

• À partir de 2027, aucun amortissement non déduit ne serait plus reportable : ni la part qui dépasse le plafond, ni celle qui dépasse le résultat de l'année. Elle serait définitivement perdue.
• Le stock constitué avant 2027 resterait déductible jusqu'en 2036, mais seulement dans la limite de la moitié du résultat imposable de chaque exercice.

Conséquence : même avec un stock d'amortissements reportés élevé, un loueur recommencerait à payer de l'impôt dès 2027 sur au moins la moitié du résultat qui reste après l'amortissement de l'année.

Exemple chiffré : de 0 € à 401 € d'impôt par an

Hypothèses : un appartement acheté 200 000 €, dont 30 000 € de terrain, soit 170 000 € de locaux amortissables. Loyers de 9 600 € par an, 4 500 € de charges déductibles (intérêts, taxe foncière, copropriété, assurance, comptable). Le résultat avant amortissement est de 5 100 €. Tranche marginale de 30 % et prélèvements sociaux de 17,2 %. Le mobilier et les travaux sont laissés de côté pour isoler l'effet de la mesure.

• Aujourd'hui : amortis sur 30 ans, les locaux donnent 5 667 € par an. 5 100 € sont déduits, le résultat est nul, et 567 € sont reportés.
• Avec le plafond de 2,5 % : 4 250 € sont déductibles. Le résultat imposable passe à 850 €, soit environ 401 € d'impôt et de prélèvements par an. Les 1 417 € restants sont perdus.
• En meublé de tourisme (1,5 %) : 2 550 € déductibles, 2 550 € imposables, soit environ 1 204 € par an.

Sur un bien isolé, l'effet reste mesuré. Il s'alourdit avec la taille du patrimoine : avec trois appartements et 450 000 € de locaux, le taux de 2,5 % donnerait 11 250 €, ramenés à 7 000 € par le plafond du foyer.

Ce que ça change pour une décision d'investissement

1. Ne comptez plus sur une imposition nulle pendant vingt ans : simulez un impôt dès les premières années.
2. Recalculez le cash-flow après impôt : un projet tout juste à l'équilibre peut basculer.
3. Comparez à nouveau avec la location nue : micro-foncier, réel avec déficit foncier, ou dispositif Jeanbrun selon votre situation.
4. Additionnez les locaux de tous vos meublés : le plafond de 7 000 € est commun au foyer.
5. En meublé de tourisme, testez le réel avec 1,5 % face au micro-BIC : l'écart se resserre.
6. Si vous détenez déjà un stock d'amortissements reportés, estimez ce qui pourra être absorbé d'ici 2036 avec la limite de la moitié du résultat.

Ce qui reste incertain

L'article 7 appartient au projet initial du gouvernement : il peut être amendé ou supprimé pendant l'examen parlementaire. Le texte vise l'amortissement « des locaux » : le sort du mobilier et des travaux, qui s'amortissent à part, devra être confirmé, tout comme l'articulation avec les exercices décalés et les biens détenus en indivision. La mesure ne doit pas être présentée comme acquise avant le vote définitif de la loi de finances et sa publication au Journal officiel.

Questions fréquentes

Le régime LMNP est-il supprimé en 2027 ?

Non. Le régime réel reste ouvert et l'amortissement reste déductible, mais dans une limite annuelle : 2,5 % et 7 000 € par foyer fiscal, 1,5 % et 5 000 € pour un meublé de tourisme.

Les amortissements déjà reportés seront-ils perdus ?

Non. Ceux constitués avant 2027 restent déductibles de 2027 à 2036, mais seulement dans la limite de la moitié du résultat imposable de chaque exercice. En revanche, à partir de 2027, aucun amortissement non déduit dans l'année ne pourra plus être reporté.

Le plafond de 7 000 € s'applique-t-il par logement ?

Non. Il s'applique par an et par foyer fiscal, tous logements meublés non professionnels confondus.

Les loueurs en meublé professionnels sont-ils concernés ?

Non. Le plafond ne vise que l'activité exercée à titre non professionnel. Certaines résidences réservées aux étudiants, aux jeunes en formation ou aux plus de 65 ans, les Ehpad et les établissements de soins de longue durée sont aussi exclus.

La mesure est-elle votée ?

Non. Elle figure à l'article 7 du projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, et peut être modifiée ou supprimée par le Parlement.

En résumé

Le LMNP ne disparaît pas, mais son principal atout s'érode : un amortissement limité à 2,5 % (1,5 % en tourisme), un plafond de 7 000 € par foyer et surtout la fin du report illimité. Pour un projet en cours d'étude, la bonne question n'est plus « combien d'années sans impôt ? », mais « le projet tient-il avec un impôt dès les premières années ? ».