Déficit foncier : mode d'emploi pour réduire ses impôts en location nue
Acheter un bien avec travaux en location nue peut transformer vos premières années d'exploitation en économie d'impôt sur votre salaire. Le mécanisme est puissant, légal, ancien — et bourré de conditions qu'il faut connaître avant, pas après.
Le principe
Au régime réel en location nue, vous déduisez vos charges réelles des loyers. Quand les charges dépassent les loyers — typiquement l'année de gros travaux — l'écart est un déficit foncier. Au micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %), le déficit n'existe pas : c'est l'une des raisons de basculer au réel quand on rénove — notre comparatif des régimes chiffre l'écart.
Ce qui se déduit — et ce qui ne se déduit pas
Déductibles : les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration (rénover une cuisine, refaire l'électricité, isoler), les intérêts d'emprunt et frais de crédit, la taxe foncière, les assurances, les charges de copropriété non récupérables, les frais de gestion. Non déductibles : la construction, la reconstruction et l'agrandissement — transformer un grenier en surface habitable n'est pas de l'amélioration au sens fiscal. La frontière est une source classique de redressement : sur un chantier ambitieux, un avis professionnel avant travaux vaut son prix.
La mécanique d'imputation, dans l'ordre
Le déficit se ventile en deux parts. La part issue des intérêts d'emprunt ne s'impute que sur vos revenus fonciers (présents ou futurs). Le reste s'impute sur votre revenu global — salaire compris — dans la limite de 10 700 € par an : à une tranche marginale de 30 %, c'est jusqu'à ~3 200 € d'impôt en moins l'année des travaux. Le surplus n'est pas perdu : il se reporte sur vos revenus fonciers pendant 10 ans, réduisant l'imposition des loyers des années suivantes. (Un plafond temporairement doublé a existé pour certains travaux de rénovation énergétique payés jusqu'à fin 2025.)
La condition qui fâche : louer 3 ans
Quand un déficit a été imputé sur votre revenu global, le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit. Vendre ou reprendre le logement avant, c'est voir l'administration remettre en cause l'avantage. Le déficit foncier est un outil de détenteur, pas de revendeur rapide.
Dans CheckRenta
Le moteur applique la mécanique complète : plafond d'imputation à 10 700 €, part des intérêts cantonnée aux revenus fonciers, report sur 10 ans suivi année par année dans les projections. Le comparateur de régimes montre ce que le réel change face au micro sur votre dossier — sur notre exemple public, l'écart entre régimes atteint 235 €/mois. Nos calculs restent des estimations : pour un montage à fort enjeu fiscal, l'expert-comptable a le dernier mot.
Comparez micro-foncier et réel sur votre projet, déficit et report compris — gratuitement.
Ouvrir le simulateur →Pour aller plus loin : LMNP ou location nue, les trois rentabilités et le DPE et la loi Climat (les travaux énergétiques sont souvent le déclencheur du déficit).