Calculer la rentabilité locative : brute, nette, nette-nette
« Ce bien fait du 7 % » : cette phrase ne veut rien dire tant qu'on ne sait pas quelle rentabilité est calculée, et sur quelle base. Voici les trois niveaux, du plus flatteur au plus honnête.
1. La rentabilité brute : le tri rapide
Rentabilité brute = loyer annuel ÷ coût total du projet. Elle ignore charges, vacance et impôts : c'est un outil de tri entre annonces, pas une prévision de gain.
⚠️ Le piège classique : beaucoup de simulateurs (et de vendeurs) divisent par le prix du bien seul. Or vous ne payez pas que le bien : frais de notaire (7 à 8 % dans l'ancien), frais d'agence, travaux, ameublement. Diviser par le prix seul gonfle artificiellement le chiffre de 0,5 à 1 point. CheckRenta divise toujours par le coût total — si nos chiffres paraissent plus bas qu'ailleurs, c'est qu'ils sont plus honnêtes.
Lecture indicative : en dessous de 4 % brut, très difficile à rentabiliser à crédit ; 5 à 7 % : correct à bon selon la ville ; au-delà de 8-10 % : attractif, mais vérifiez pourquoi (vacance locale ? travaux cachés ? loyer optimiste ?).
2. La rentabilité nette : la réalité d'exploitation
Nette = (loyers nets de vacance − charges) ÷ coût total. On déduit tout ce qui sort de votre poche chaque année : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire (PNO), garantie loyers impayés, frais de gestion, réserve d'entretien — et on retire les loyers que la vacance vous fera perdre (comptez 3 à 8 % selon la tension du marché).
C'est là que beaucoup de « bonnes affaires » se dégonflent : entre la brute et la nette, il y a couramment 1,5 à 2,5 points d'écart.
3. La nette-nette : après le fisc
Nette-nette = (loyers − charges − impôts et prélèvements sociaux) ÷ coût total. La seule qui dise ce que l'investissement vous rapporte vraiment. Et elle dépend fortement du régime fiscal : à bien identique, un LMNP au réel (amortissements déductibles) peut afficher plusieurs centaines d'euros de mieux par mois qu'un micro-foncier — notre guide compare les régimes.
Au-delà du rendement : cash-flow et prix d'équilibre
Un rendement s'encaisse sur le papier ; un cash-flow s'encaisse sur votre compte : loyers − charges − mensualité − impôts, chaque mois. Négatif, il mesure votre effort d'épargne. Et le prix d'équilibre — le prix d'achat auquel le bien s'autofinance — est votre meilleur outil de négociation : si le prix affiché en est à plus de 25 %, aucune négociation ne comblera l'écart.
Calculez les trois rentabilités, le cash-flow et le prix d'équilibre de votre bien — gratuitement, en 2 minutes.
Ouvrir le simulateur →Pour aller plus loin : le glossaire complet des indicateurs et un exemple d'analyse complète avec les données réelles du marché.