LMNP ou location nue : quel régime fiscal choisir ?
À bien identique, le choix du régime fiscal peut changer votre cash-flow de plusieurs centaines d'euros par mois. Voici les quatre options, leurs règles et leurs pièges — puis comment trancher sur votre cas plutôt que dans l'absolu.
Location nue : micro-foncier ou réel
Micro-foncier : abattement forfaitaire de 30 %, imposition du reste à votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux. Simplissime, mais réservé aux revenus fonciers ≤ 15 000 €/an — et souvent perdant dès que vous avez de vraies charges ou des intérêts d'emprunt.
Réel : vous déduisez les charges effectives (taxe foncière, copropriété, assurances, gestion) et les intérêts d'emprunt. En cas de déficit, la part hors intérêts s'impute sur votre revenu global jusqu'à 10 700 €/an, le reste se reporte 10 ans. Intéressant avec travaux ou emprunt important.
Location meublée : micro-BIC ou LMNP au réel
Micro-BIC : abattement de 50 % (plafond 77 700 €). Deux fois plus d'abattement que le micro-foncier — déjà un avantage structurel du meublé.
LMNP au réel : la botte secrète des investisseurs. En plus des charges et intérêts, vous amortissez comptablement le bâti (hors terrain), les travaux et le mobilier. Résultat fréquent : un revenu imposable proche de zéro pendant des années, tout en encaissant les loyers. Les amortissements non utilisés se reportent sans limite de durée (ils ne créent jamais de déficit).
⚠️ Réforme 2025 : à la revente, les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Le LMNP réel reste souvent gagnant, mais l'écart se joue maintenant sur la durée de détention — d'où l'importance de projeter sur 20-30 ans, pas sur la seule année 1.
À budgéter aussi : le mobilier réglementaire (3 000 à 8 000 € pour un studio/T2), la CFE et quelques centaines d'euros de comptabilité par an.
Comment trancher ? Sur votre cas, pas dans l'absolu
Le bon régime dépend de votre TMI, de vos charges, de votre emprunt, des travaux, de la durée de détention envisagée — il n'existe pas de réponse universelle. La bonne méthode : faire tourner les quatre régimes sur les mêmes hypothèses et comparer l'imposition année 1, le cash-flow mensuel et le cumul à 10 ans.
C'est exactement ce que fait l'analyse complète CheckRenta : un tableau des 4 régimes sur votre bien, le meilleur régime désigné avec le gain mensuel, et des projections sur 30 ans qui intègrent la réforme 2025 — voyez un exemple.
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Ouvrir le simulateur avancé →Estimations simplifiées à titre informatif — pour une décision engageante, validez avec un expert-comptable. Voir aussi : calculer la rentabilité locative.