Taxe sur les logements vacants 2027 : taux, exonérations et impact sur la rentabilité
À partir de 2027, la taxe sur les logements vacants et la taxe d'habitation sur les logements vacants seront remplacées par une imposition unique. Dans les zones tendues, les communes pourront porter le taux jusqu'à 60 % de la valeur locative cadastrale dès la deuxième année d'imposition. Une évolution à intégrer dans tout projet comportant des travaux, une relocation difficile ou une vacance prolongée.
Ce qui change en 2027
La loi de finances pour 2026 (article 108) crée la taxe sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH). Elle s'applique aux impositions établies à compter de 2027 et remplace les deux dispositifs actuels :
- la TLV, automatique en zone tendue pour les logements vides depuis au moins un an (17 % puis 34 %) ;
- la THLV, instaurée sur délibération ailleurs, pour les logements vides depuis plus de deux ans.
L'objectif reste de remettre les logements habitables sur le marché. Mais le risque financier change d'échelle : en zone tendue, une commune pourra porter le taux à 30 % la première année et 60 % les suivantes. Pour un investisseur, c'est une charge potentielle à intégrer dès qu'un scénario comporte une rénovation longue, un conflit locatif ou une commercialisation difficile.
Comment fonctionnera la TVLH
La taxe est assise sur la valeur locative cadastrale du logement, à ne pas confondre avec le loyer demandé ou encaissé. Elle est due par la personne qui dispose du logement depuis le début de la vacance : propriétaire, usufruitier, preneur à bail à construction ou à réhabilitation, emphytéote.
En zone tendue : automatique, taux relevables par la commune
La taxe vise les logements vacants depuis au moins un an au 1er janvier. Taux nationaux : 17 % la première année d'imposition, 34 % ensuite. La nouveauté : chaque commune pourra, par délibération, les relever jusqu'à 30 % puis 60 %. Le taux maximal ne s'appliquera donc pas partout : il dépendra de chaque conseil municipal.
Hors zone tendue : facultative
La commune peut instaurer la taxe pour les logements vacants depuis au moins deux ans, à un taux qu'elle fixe dans la limite de 50 %. Un EPCI doté d'un programme local de l'habitat peut le faire si la commune ne l'a pas fait. Les délibérations THLV existantes cessent de produire leurs effets le 1er janvier 2027 : les collectivités devront délibérer à nouveau.
La durée de vacance ne repart pas de zéro
Pour l'imposition de 2027, la loi tient compte de la vacance antérieure au 1er janvier 2027. Un logement déjà vide en 2025 ou 2026 ne bénéficie d'aucun nouveau délai. Sont directement concernés les biens en attente de travaux, en vente depuis plusieurs mois, retirés du marché locatif, bloqués dans une succession ou conservés vides en vue d'une opération future. Mieux vaut documenter dès maintenant la situation du logement.
Les exonérations
La loi écarte notamment :
- les logements occupés plus de 90 jours consécutifs pendant la période de référence ;
- les logements dont la vacance est indépendante de la volonté du contribuable ;
- certaines dépendances du domaine public et certains logements sociaux.
La vacance involontaire sera le point décisif. Dans le régime actuel, Service-Public cite le logement mis en vente ou en location au prix du marché sans trouver preneur. Conservez les preuves : annonces datées, mandats, estimation du prix ou du loyer, échanges avec les candidats, devis et contrats de travaux, documents relatifs à un sinistre ou à une procédure.
Service-Public indique aussi qu'un logement nécessitant des travaux importants (plus de 25 % de sa valeur) peut être exonéré. Ce seuil concerne le régime 2026 : les précisions administratives sur la TVLH devront être vérifiées avant de l'appliquer mécaniquement à l'imposition 2027.
Mini-simulation : quel impact sur le cash-flow ?
Hypothèse : une valeur locative cadastrale de 8 000 € par an, en zone tendue.
- Taux nationaux : 8 000 × 17 % = 1 360 € la première année, puis 8 000 × 34 % = 2 720 €.
- Taux maximaux votés : 8 000 × 30 % = 2 400 € la première année, puis 8 000 × 60 % = 4 800 €, soit 400 € par mois.
Une vacance longue peut donc dégrader fortement le cash-flow, même sans mensualité supplémentaire ni travaux imprévus — et elle s'ajoute aux loyers non perçus.
Ce que ça change pour une décision d'investissement
Stress-tester une vacance longue
Une simulation limitée à quinze jours ou un mois de vacance locative par an ne couvre pas un logement immobilisé plusieurs exercices. Pour un bien à rénover, testez : un chantier retardé de six mois, un logement encore vide au 1er janvier, le taux maximal voté par la commune et l'absence d'exonération faute de justificatifs.
Vérifier la commune avant d'acheter
- Le bien est-il en zone tendue ?
- La commune a-t-elle relevé les taux ?
- Hors zone tendue, la commune ou l'EPCI a-t-il instauré la TVLH ?
- Quelle est la valeur locative cadastrale du logement ?
- Depuis quand le logement est-il vacant ?
Logement vacant n'est pas résidence secondaire
La TVLH vise les logements habitables non meublés et inoccupés. Une résidence secondaire meublée relève de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et de ses éventuelles majorations. Meubler artificiellement un logement ne suffit pas : sa situation réelle et sa déclaration doivent rester cohérentes.
Points encore à surveiller
La réforme est votée et s'appliquera en 2027, mais plusieurs paramètres restent locaux ou à préciser : les communes qui voteront une majoration et à quel taux, les nouvelles délibérations hors zone tendue, la doctrine sur les logements en travaux et les justificatifs exigés pour prouver une vacance involontaire. Affirmer que tous les logements vacants seront taxés à 60 % serait faux : c'est un plafond, en zone tendue, à partir de la deuxième année, et seulement si la commune le décide.
Questions fréquentes
- La nouvelle taxe s'appliquera-t-elle partout ?
- Non. Elle sera automatique dans les zones tendues. Ailleurs, elle dépendra d'une délibération de la commune ou, sous conditions, de l'intercommunalité.
- Le taux de 60 % sera-t-il automatique ?
- Non. Les taux de droit commun seront de 17 % puis 34 %. Une commune en zone tendue devra délibérer pour les relever, dans la limite de 30 % puis 60 %.
- Un logement vide depuis 2026 sera-t-il épargné en 2027 ?
- Pas nécessairement. La durée de vacance antérieure au 1er janvier 2027 est prise en compte pour l'imposition de 2027.
- La taxe est-elle calculée sur le loyer de marché ?
- Non. Son assiette est la valeur locative cadastrale, qui peut être très différente du loyer réellement envisageable.
- Un logement en travaux est-il automatiquement exonéré ?
- Non. Il faut pouvoir démontrer que la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire. Les critères administratifs applicables à la nouvelle taxe restent à suivre.
En résumé
La TVLH simplifie la fiscalité des logements vacants, mais peut alourdir sensiblement le coût de détention à partir de 2027 — surtout pour les biens à lourds travaux, les logements difficiles à louer et les stratégies de conservation prolongée sans occupant. Avant d'acheter, ne simulez pas seulement une vacance moyenne : mesurez aussi une immobilisation longue avec un taux local majoré.
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Ouvrir le simulateur complet →Sources : article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, Légifrance ; « Taxe d'habitation sur les logements vacants — réforme TVLH », DGFiP / collectivites-locales.gouv.fr ; « La fusion des taxes sur les logements vacants à compter de 2027 », Notaires de France ; fiche F17293 (TLV et THLV), Service-Public. Faits vérifiés le 3 octobre 2026. Les taux applicables dépendent des délibérations locales : vérifiez-les pour la commune du bien.