APL étudiants 2027 : quel impact pour les propriétaires bailleurs ?

Ce que prévoit le PLF 2027

L'article 78 du projet de loi de finances pour 2027 propose qu'à compter du 1er septembre 2027, un étudiant ne puisse plus percevoir d'aide personnelle au logement s'il remplit simultanément deux conditions :

• il est rattaché au foyer fiscal de ses parents, ou ceux-ci déduisent de leur revenu une pension alimentaire versée à son profit ;
• le revenu fiscal de référence de ce foyer, divisé par son nombre de parts, dépasse la limite supérieure de la deuxième tranche du barème de l'impôt sur le revenu.

L'objectif est de mettre fin, pour les foyers les plus aisés, au cumul entre l'APL de l'étudiant et l'avantage fiscal de ses parents. Pour l'application en 2027, l'imposition des revenus de 2026 serait retenue ; un décret en Conseil d'État préciserait certaines modalités, notamment pour les foyers fiscaux situés hors de France.

Aujourd'hui, les revenus des parents ne comptent pas

La CAF calcule l'aide principalement à partir des ressources de l'étudiant, avec un forfait lorsqu'elles sont faibles. Le rattachement fiscal aux parents est indépendant de la demande. Seule exception notable : l'étudiant rattaché à un foyer soumis à l'impôt sur la fortune immobilière ne peut pas bénéficier de certaines aides. Le PLF 2027 élargirait fortement cette logique, en tenant compte du revenu par part même sans IFI.

Le choix imposé aux familles concernées

Le gouvernement présente la réforme comme un « droit d'option » :

• conserver le rattachement fiscal : les parents gardent la demi-part (avantage plafonné à 1 807 € pour l'imposition des revenus de 2025, hors cas particuliers), mais l'étudiant perd son APL ;
• détacher fiscalement l'étudiant : il déclare ses propres revenus et peut garder l'APL s'il remplit les autres conditions, à condition que ses parents ne déduisent pas de pension alimentaire (plafond de 6 855 € par enfant majeur en 2025).

Chaque famille comparera donc le montant prévisible de l'APL, l'avantage de la demi-part et l'économie d'impôt liée à une éventuelle pension, qui dépend de la tranche marginale des parents.

Il ne s'agit pas d'une suppression générale. Selon le gouvernement, environ un tiers des étudiants aidés sont rattachés à un foyer appartenant aux 20 % des ménages les plus aisés ; tous ne seraient pas exclus, selon leur revenu par part et le choix fait par la famille.

Mini-simulation : 180 € d'APL en moins chaque mois

Selon le projet de loi, l'aide moyenne atteint 215 € par mois pour un étudiant boursier et 180 € par mois pour un non-boursier. Prenons un non-boursier qui loue un studio 650 € hors charges : son reste à payer passe de 470 € à 650 € par mois, soit 2 160 € de plus sur une année (720 € dès septembre à décembre 2027).

Le loyer encaissé par le propriétaire ne change pas si la famille compense la perte. En revanche, le taux d'effort du locataire augmente, et sa marge pour absorber les charges, l'énergie ou une dépense imprévue diminue.

Quels risques pour un investisseur en logement étudiant ?

Une solvabilité plus dépendante des parents

Les étudiants concernés devront compenser par un versement familial plus important, un emploi, leur épargne, un logement moins cher ou une colocation. La solidité de la caution familiale prendra donc plus de poids dans les dossiers.

Un effet plus marqué dans les villes chères

Une baisse de 180 à 215 € par mois pèse davantage là où le loyer d'un studio représente déjà une grosse part du budget. La demande pourrait se reporter vers les petites surfaces les moins chères, les colocations, les logements plus éloignés des campus, les résidences conventionnées ou les locations charges comprises. Ce sont des effets possibles, pas une prévision : certaines familles renonceront plutôt à l'avantage fiscal.

Une rentrée 2027 à aborder avec prudence

L'entrée en vigueur au 1er septembre coïncide avec le renouvellement d'une grande partie des locations étudiantes. Pour un bien mis en location à l'été 2027, ne considérez pas l'aide actuelle de vos futurs locataires comme acquise pour toute la durée du bail.

L'intégrer dans une analyse de rentabilité

La disparition éventuelle de l'APL ne baisse pas le loyer prévu au contrat : elle joue sur le risque locatif. Une simulation prudente peut intégrer un délai de relocation plus long, une vacance entre deux années universitaires, un mois d'impayé, un loyer un peu inférieur au maximum du marché et une hausse limitée des loyers futurs.

Exemple : pour un studio loué 650 € par mois avec 80 € de charges non récupérables, un seul mois d'impayé coûte 730 € de trésorerie. Un projet dont le cash-flow prévisionnel n'est positif que de 20 ou 30 € par mois met alors plusieurs années à s'en remettre.

Ce qu'un bailleur devrait vérifier avant d'acheter

1. Le loyer médian réellement pratiqué pour une surface comparable.
2. La part des candidats qui dépendent fortement des aides, et leurs garanties.
3. La demande hors rentrée et la vacance pendant l'été.
4. La possibilité de louer aussi à de jeunes actifs.
5. La rentabilité avec un loyer légèrement inférieur.
6. Le cash-flow en cas de retard de paiement.
7. Les règles locales d'encadrement des loyers.

Ce qui reste incertain

L'article 78 appartient au projet initial du gouvernement : il peut être amendé ou supprimé pendant l'examen parlementaire. Restent à préciser le seuil définitif de revenu par part, l'échange d'informations entre l'administration fiscale et la CAF, le traitement des changements de situation en cours d'année, le cas des parents séparés et des foyers étrangers, et d'éventuelles périodes transitoires. La mesure ne doit pas être présentée comme acquise avant le vote définitif de la loi de finances et sa publication au Journal officiel.

Questions fréquentes

Les APL étudiantes seront-elles supprimées en 2027 ?

Non. Le projet ne vise que certains étudiants rattachés fiscalement à un foyer dont le revenu fiscal par part dépasse un seuil, ou dont les parents déduisent une pension alimentaire.

Les revenus des parents sont-ils pris en compte aujourd'hui ?

En règle générale, non. Le calcul repose surtout sur la situation de l'étudiant, sauf exceptions comme le rattachement à un foyer soumis à l'IFI.

Un étudiant détaché fiscalement gardera-t-il automatiquement son APL ?

Non. Il devra toujours remplir les autres conditions, et une pension alimentaire déduite par ses parents pourrait l'exclure si leur revenu dépasse le seuil.

Le propriétaire recevra-t-il moins de loyer ?

Pas juridiquement : le loyer prévu au bail reste dû. Le risque est que le locataire ou sa famille dispose de moins de ressources pour le payer.

La mesure est-elle déjà votée ?

Non. Elle figure à l'article 78 du projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, et peut être modifiée ou supprimée par le Parlement.

En résumé

La réforme ne concerne pas tous les locataires étudiants, mais son effet individuel peut être important : 180 € par mois pour un non-boursier, 215 € pour un boursier. Pour un investisseur, la conséquence n'est pas une baisse automatique du loyer, mais un risque accru de tension budgétaire, d'impayé ou de départ vers un logement moins cher.