Nouveau contrat type de location au 1er octobre 2026 : ce que les bailleurs doivent modifier

Ce que change le décret n° 2026-596

Le décret du 6 juillet 2026 (JO du 7 juillet) entre partiellement en vigueur le 1er octobre 2026. Il modifie les contrats types de la location nue, de la location meublée et de la colocation à bail unique à usage de résidence principale.

Il ne crée pas de nouveau régime locatif et ne change ni la durée des baux ni les règles de fixation du loyer. Il actualise des clauses que bailleurs et professionnels doivent reprendre dans les contrats conclus ou renouvelés à partir de cette date.

Quels baux sont concernés ?

Les logements loués comme résidence principale sous la loi du 6 juillet 1989 :

• la location nue ;
• la location meublée ;
• la colocation à bail unique ;
• les locaux mixtes professionnel et habitation principale.

Le modèle s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026. Un bail en cours n'a pas à être refait du seul fait de cette date.

Ne sont pas concernés :

• le bail mobilité ;
• la location saisonnière ;
• la résidence secondaire ;
• la location exclusivement professionnelle ;
• certaines colocations à baux individuels ;
• certains logements sociaux ou conventionnés.

Le support est libre (papier, numérique, logiciel), à condition de respecter le contenu du contrat type.

Côté fiscal et courte durée, voir nos guides LMNP ou location nue et Airbnb et loi Le Meur.

La clause résolutoire entre dans le contrat type

Le bail doit prévoir sa résiliation de plein droit dans trois cas :

• le défaut de paiement du loyer ;
• le défaut de paiement des charges aux termes convenus ;
• le non-versement du dépôt de garantie.

Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Une obligation qui ne date pas d'octobre 2026

La loi du 27 juillet 2023 avait déjà imposé cette clause et ramené le délai de deux mois à six semaines. Le décret aligne simplement les modèles réglementaires sur cette règle. Il faut distinguer la règle légale (2023) de l'entrée en vigueur du modèle actualisé (1er octobre 2026). La clause n'est pas un nouveau pouvoir du bailleur.

La clause résolutoire n'est pas une expulsion automatique

« Résiliation de plein droit » ne permet ni de changer les serrures, ni de reprendre le logement soi-même, ni de faire partir le locataire sans procédure.

En cas d'impayé, le bailleur fait délivrer un commandement de payer. La clause ne peut jouer qu'après six semaines sans régularisation. Si le litige continue, le juge intervient et les règles de l'expulsion s'appliquent. Il peut notamment accorder jusqu'à trois ans de délais de paiement, si le locataire peut régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience.

Téléphone portable : une mention facultative

Le modèle prévoit une rubrique facultative pour le numéro de portable des parties, notamment du locataire et de chaque colocataire. C'est facultatif : pas de refus de dossier ni de bail « incomplet » pour ce motif. Cette mention facilite une relance rapide au premier retard, mais un appel ou un SMS ne vaut jamais commandement de payer.

Servitude de résidence principale : seulement dans certaines communes

Depuis la loi du 19 novembre 2024 (loi Le Meur), le PLU peut délimiter des secteurs où les logements neufs doivent être occupés exclusivement comme résidence principale. Si le logement y est soumis, le bail doit le mentionner. Il peut aussi prévoir une clause résolutoire facultative en cas de non-respect, qui ne joue qu'après le délai fixé dans la mise en demeure du maire.

Avant d'ajouter cette clause, vérifier trois points :

• la commune a-t-elle instauré la servitude ?
• le logement est-il dans le périmètre ?
• l'obligation s'applique-t-elle à ce bien ?

Insérer cette clause sans vérification rendrait le bail inutilement ambigu. Pour le reste des règles issues de la loi Le Meur, voir notre guide Airbnb et loi Le Meur.

Ce que coûte un impayé (exemple)

Prenons un loyer hors charges de 900 € et 90 € de provisions, soit 990 € attendus chaque mois. Un mois impayé représente 990 € de trésorerie manquante. Deux mois font 1 980 €, avant tout frais de procédure.

La nouvelle rédaction du bail n'efface pas cette perte. Elle rappelle surtout l'importance de plusieurs réflexes :

• une sélection prudente du locataire ;
• un fonds de sécurité ;
• une garantie adaptée, lorsqu'elle est possible ;
• une réaction rapide et documentée au premier retard ;
• un stress test intégrant un ou plusieurs mois d'impayé.

La clause résolutoire est un outil juridique, pas une assurance contre le risque locatif. Pour chiffrer les mois non encaissés, voir nos guides vacance locative et cash-flow.

Checklist du bailleur avant la prochaine signature

• Mettre à jour ses modèles. Vérifier que la rubrique VIII (clause résolutoire) mentionne bien les six semaines après commandement de payer.
• Contrôler ses outils. Un modèle enregistré, un logiciel de gestion, un service de signature électronique ou le contrat d'une agence peut contenir l'ancienne rédaction. La date du document ne suffit pas : il faut vérifier le contenu.
• Identifier le bon modèle. Nue, meublée, colocation à bail unique, bail mobilité ou saisonnière ne relèvent pas du même contrat.
• Traiter correctement les clauses facultatives. Le téléphone n'est pas obligatoire, et la servitude ne s'ajoute que si le logement est concerné.
• Revoir le dossier locatif. DPE et diagnostics, état des risques, notice d'information, état des lieux, inventaire du mobilier en meublé, documents de copropriété.

Limites et points de vigilance

• La mise en œuvre de la clause dépend des actes délivrés et, le cas échéant, du juge. Un modèle bien rédigé ne garantit ni la rapidité de la procédure ni le recouvrement.
• Reconduction tacite : le texte vise les contrats « conclus ou renouvelés », mais certains commentateurs relèvent que le sort de la simple reconduction tacite n'est pas explicitement réglé. En cas de doute, faites vérifier votre situation par un professionnel (ADIL, avocat).
• L'article 2 du décret (aides au logement, outre-mer) n'entre en vigueur que le 1er janvier 2027. Il ne faut pas le confondre avec les changements d'octobre.

Questions fréquentes

Faut-il refaire tous les baux le 1er octobre 2026 ?

Non. Le modèle vise les contrats conclus ou renouvelés à partir de cette date.

Le téléphone du locataire devient-il obligatoire ?

Non, la mention est facultative.

La clause résolutoire permet-elle une expulsion après six semaines ?

Non. Les six semaines courent après un commandement de payer resté infructueux ; les étapes judiciaires et les règles de l'expulsion restent applicables.

Le nouveau modèle concerne-t-il la location meublée ?

Oui, pour la résidence principale du locataire. Le bail mobilité et la location saisonnière en sont exclus.

La servitude de résidence principale concerne-t-elle toutes les communes ?

Non. Elle suppose une décision locale et un logement situé dans le périmètre défini par le PLU.

En résumé

À partir du 1er octobre 2026, tout bail de résidence principale signé ou renouvelé doit suivre le modèle actualisé, surtout pour sa clause résolutoire à six semaines. Cette mise à jour sécurise le contrat, mais ne remplace pas la prévention de l'impayé.