LMNP : l'Assemblée supprime le durcissement fiscal prévu pour 2027

Ce que les députés ont supprimé

Trois amendements identiques, n° 96, 114 et 116, ont été adoptés par 45 voix contre 41. Ils retirent les alinéas 7 à 24 de l'article 7, c'est-à-dire tout le volet LMNP du projet initial. La commission des finances et le gouvernement y étaient opposés. Selon le ministre, cette suppression coûte environ 300 millions d'euros par an.

Les amendements qui ne protégeaient qu'une partie des loueurs sont tombés avec ce vote. C'est le cas de ceux de la commission, qui épargnaient la location longue durée mais supprimaient l'amortissement des meublés de tourisme achetés à partir de 2027. Les députés ont préféré tout supprimer plutôt que de multiplier les exceptions.

Pourquoi rien n'est acquis

Le vote s'est joué à quatre voix, devant 86 députés. Le ministre a annoncé que le gouvernement continuerait « à travailler sur le dispositif » pendant la navette. Plusieurs étapes peuvent encore faire revenir le plafond :

• une seconde délibération, puis le vote sur la première partie du budget ;
• le délai de 40 jours : si l'Assemblée n'a pas fini sa première lecture à temps, le gouvernement envoie au Sénat son propre texte, avec seulement les amendements qu'il accepte. Le président de la commission des finances a évoqué ce risque le jour même ;
• le Sénat, puis la commission mixte paritaire ou une nouvelle lecture.

Les règles ne seront fixées qu'à la publication de la loi de finances au Journal officiel. Le risque a baissé, il n'a pas disparu.

Les règles qui s'appliquent

Au réel, le loueur amortit le bâti (pas le terrain), le mobilier et les gros travaux. La déduction de l'année ne peut pas dépasser les loyers moins les autres charges, intérêts d'emprunt compris : l'amortissement ne crée jamais de déficit. Le surplus n'est pas perdu. Il se reporte sur les années suivantes, sans limite de durée tant que l'activité continue (article 39 C du code général des impôts). Ce report est distinct de celui des déficits, qui suit ses propres règles.

Ce vote n'annule pas la réforme de 2025. À la revente, les amortissements déduits s'ajoutent toujours à la plus-value imposable, sauf en résidence étudiante, senior ou Ehpad.

Ce qu'aurait coûté le plafond : un exemple

14 400 € de loyers par an, 5 400 € de charges hors amortissement : le résultat avant amortissement est de 9 000 €. L'amortissement comptable est de 10 000 €.

• Règles actuelles : 9 000 € déduits, résultat imposable 0 €, 1 000 € reportés sur l'année suivante.
• Avec le plafond de 7 000 € : résultat imposable 2 000 €. À 30 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, cela fait 944 € d'impôt de plus par an, soit environ 80 € de cash-flow en moins par mois. Les 3 000 € non déduits auraient été perdus.

L'exemple est pédagogique : le montant réel dépend de votre taux d'impôt, de la répartition du prix entre bâti et terrain, et des autres revenus du foyer.

Comment simuler pendant la navette

1. Un scénario de base avec le droit actuel : amortissement complet, sans déficit, et report du surplus.
2. Un scénario de durcissement : ajoutez l'impôt que le plafond ferait payer (944 € par an dans l'exemple) et vérifiez que le cash-flow reste supportable.
3. Un prix d'achat qui ne repose pas sur l'idée que l'amortissement actuel durera pendant toute la détention.

Le vote protège aussi les meublés de tourisme, mais pas des autres contraintes : autorisation de changement d'usage, enregistrement, quotas communaux, règlement de copropriété. Un meublé loué à l'année reste moins exposé. Pour choisir entre meublé et location nue, voir LMNP ou location nue.

Questions fréquentes

Le plafond LMNP de 7 000 € s'applique-t-il en 2027 ?

Pas dans le texte voté par l'Assemblée le 30 octobre 2026, qui a supprimé toute la réforme du LMNP. Mais le budget n'est pas adopté : le Sénat ou la suite de la navette peuvent la rétablir.

Les amortissements non déduits restent-ils reportables ?

Oui. Selon l'article 39 C du code général des impôts, la part de l'amortissement qui dépasse le résultat de l'année se reporte sur les années suivantes, sans limite de durée, tant que l'activité continue.

Le LMNP revient-il à la situation d'avant 2025 ?

Non. Ce vote ne touche pas la loi de finances pour 2025 : à la revente, les amortissements déduits restent ajoutés à la plus-value imposable, sauf exceptions (résidences étudiantes, seniors, Ehpad).

Faut-il attendre le budget définitif avant d'acheter ?

Pas forcément. L'achat doit surtout rester acceptable si un plafond revient. Si l'avantage fiscal est la principale raison d'acheter, mieux vaut attendre ou faire valider le montage par un expert-comptable.

En résumé

L'Assemblée a supprimé le plafonnement de l'amortissement LMNP, à quatre voix près, et contre l'avis du gouvernement. Les règles actuelles restent en place tant que la loi de finances n'est pas publiée. Pour acheter, partez du droit actuel et vérifiez que le projet tient aussi si le plafond revient.