LMNP 2027 : la commission épargne la location longue durée, pas le meublé de tourisme

Le point de départ : l'article 7

Le projet du gouvernement plafonne l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels au régime réel : 2,5 % par an dans la limite de 7 000 € par foyer, 1,5 % et 5 000 € en meublé de tourisme. Il supprime aussi le report de l'amortissement non déduit. Le détail et l'impact chiffré sont dans notre guide LMNP 2027 : l'amortissement plafonné.

La commission a choisi une autre logique : protéger le meublé qui loge des habitants à l'année et concentrer le durcissement sur la location touristique.

Le meublé de résidence principale sortirait du plafond

L'amendement I-CF1588 (Guillaume Kasbarian) exclut de l'article 7 les logements loués :

• avec un bail meublé de résidence principale (loi du 6 juillet 1989) ;
• avec un bail mobilité ;
• à des étudiants ;
• à des jeunes de moins de 30 ans en formation ou en stage ;
• à des apprentis ou des salariés en contrat de professionnalisation.

Ces logements garderaient les règles actuelles, report compris : l'amortissement reste déductible dans la limite du résultat, et la part non déduite se reporte sans limite de durée.

Le LMNP au réel resterait donc intéressant en location longue durée. Deux freins demeurent : la réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente, en vigueur depuis 2025, et le coût du régime réel (comptable, CFE). Voir LMNP ou location nue.

Le meublé de tourisme acheté dès 2027 perdrait l'amortissement

L'amendement I-CF776 (Iñaki Echaniz) interdit de déduire l'amortissement d'un meublé de tourisme que le loueur non professionnel acquiert à compter du 1er janvier 2027. Le régime réel resterait ouvert pour les autres charges, mais sans la déduction qui fait l'essentiel de son intérêt.

C'est la date d'acquisition qui compte, pas celle de la mise en location. Un meublé de tourisme déjà détenu resterait soumis au plafond du projet initial (1,5 % et 5 000 €). Reste un cas non tranché : un logement acheté avant 2027 et transformé ensuite en location touristique.

Exemple : 6 000 € de base imposable en plus

Un meublé de tourisme acheté en 2027 encaisse 18 000 € de recettes par an pour 9 000 € de charges déductibles. L'amortissement de l'immeuble aurait été de 6 000 €.

• Avec amortissement : 18 000 − 9 000 − 6 000 = 3 000 € imposables.
• Sans amortissement : 18 000 − 9 000 = 9 000 € imposables.

Avec une tranche marginale de 30 % et 17,2 % de prélèvements sociaux, ces 6 000 € de plus coûtent environ 2 800 € par an. Le cash-flow avant impôt ne bouge pas ; le cash-flow après impôt, et donc le prix d'achat supportable, baisse d'autant. Pour comparer micro-BIC et réel en tourisme, voir fiscalité du meublé de tourisme.

Des votes qui ne valent pas loi

Le 9 octobre, la commission a rejeté l'ensemble de la première partie du PLF. La séance publique, ouverte le 13 octobre, repart donc du texte du gouvernement. Pour s'appliquer, ces deux mesures devront être redéposées, adoptées par les députés (vote solennel sur la première partie prévu le 20 octobre), maintenues au Sénat puis dans la loi promulguée.

Que faire d'ici le vote ?

• Meublé longue durée : testez le projet avec et sans plafonnement. S'il ne tient que grâce à l'amortissement intégral, il reste exposé au vote final.
• Meublé de tourisme acheté en 2027 : par prudence, ne comptez aucun amortissement de l'immeuble dans le calcul de l'impôt.
• Projet hésitant entre les deux : chiffrez aussi la version location à l'année. Elle pourrait devenir nettement plus avantageuse fiscalement.

Questions fréquentes

La réforme du LMNP est-elle adoptée ?

Non. Les amendements ont été votés en commission le 8 octobre 2026, mais la commission a ensuite rejeté la première partie du projet. La séance publique, ouverte le 13 octobre, repart du texte du gouvernement.

Quels meublés seraient épargnés ?

Ceux loués avec un bail meublé de résidence principale ou un bail mobilité, et les logements loués à des étudiants, à des jeunes de moins de 30 ans en formation ou en stage, ou à des apprentis et alternants. Pas les locations touristiques.

Un meublé de tourisme acheté avant 2027 perdrait-il son amortissement ?

Pas dans la version de la commission : la suppression vise les biens acquis à compter du 1er janvier 2027. Les meublés de tourisme déjà détenus resteraient soumis au plafond du projet initial (1,5 % et 5 000 €).

Le micro-BIC est-il concerné ?

Non. Au micro-BIC, l'abattement forfaitaire remplace la déduction des charges et de l'amortissement. Seul le régime réel est visé.

En résumé

La commission veut préserver le meublé qui loge des habitants à l'année et retirer l'amortissement aux meublés de tourisme achetés dès 2027. Rien n'est acquis : la séance publique repart du texte du gouvernement. Aucune décision d'achat ne devrait reposer sur ces votes provisoires.