Comment CheckRenta note un bien (et pourquoi il ose dire non)

Le principe : trois questions, un garde-fou

Le score agrège sept composantes, organisées autour de trois questions que tout investisseur devrait se poser — plus un garde-fou réglementaire :

• Le prix est-il cohérent avec le marché et compatible avec votre montage ? — 20 % du score
• Le montage s'autofinance-t-il ? — 50 % du score
• Le projet vous enrichit-il à terme ? — 20 % du score
• Le bien est-il menacé par la réglementation ? — 10 % du score

Verdicts : excellent à partir de 80, bon à 65, correct à 50, risqué à 35, déconseillé en dessous. Le score note l'opération complète — bien, prix, loyer ET financement : le même appartement peut changer de note selon votre apport et votre prêt, et c'est voulu.

Question 1 : le prix est-il cohérent avec le marché et compatible avec votre montage ? (20 %)

Deux notions distinctes, et nous tenons à les nommer honnêtement. Le prix d'équilibre — le prix d'achat auquel le bien s'autofinancerait avec vos hypothèses (recherche numérique, pas approximation) — mesure la compatibilité du prix avec votre montage : il dépend de votre taux, de votre durée, de votre apport. Allonger le prêt le fait monter sans que le bien soit mieux placé face au marché. Un bien affiché sous ce prix score au maximum ; au-delà de 25 % d'écart, une négociation ordinaire ne suffit généralement plus à le combler.

Le prix juste pour le marché, lui, se mesure face aux ventes réelles du quartier (DVF) : dans le rapport complet, ce pilier intègre le percentile du prix parmi les ventes comparables — être plus cher que 80 % d'entre elles se paie dans la note. Nous affichons la taille de l'échantillon et sa période, et les limites de la source sont assumées : les prix DVF s'entendent hors frais de notaire, et les mutations atypiques sont filtrées.

La répartition exacte, puisque nous promettons les pondérations : dans la simulation gratuite, ce pilier repose à 100 % sur le prix d'équilibre ; dans le rapport complet, il combine 60 % prix d'équilibre et 40 % position face aux ventes DVF — le score du rapport peut donc différer de celui de la simulation.

Question 2 : le montage s'autofinance-t-il ? (50 %)

La moitié du score — c'est notre parti pris, et nous l'assumons : un projet qui exige chaque mois un gros effort d'épargne est fragile, quelles que soient ses promesses. Quatre composantes : le cash-flow après impôts (20 %, maximal au-delà de +200 €/mois, dégradé à mesure que l'effort se creuse), la robustesse (15 % — le projet re-simulé sous stress : vacance en hausse, loyer en baisse, travaux, taux ; le rapport complet teste 10 scénarios), la rentabilité brute (10 %) et la solidité du financement (5 % — le ratio d'apport, volontairement léger : emprunter beaucoup est déjà pénalisé via le cash-flow, et crédité via la question 3).

Précision d'honnêteté : le cash-flow pèse 20 points en direct, mais il influence aussi le prix d'équilibre et les stress tests — la soutenabilité mensuelle joue donc volontairement un rôle dans plus de la moitié du score. Conséquence : au prix affiché et aux taux actuels, beaucoup de biens de grandes métropoles sortent « risqué » ou « déconseillé ». Ce n'est pas un bug — c'est la grille qui refuse de considérer un effort d'épargne comme neutre : il doit être compensé par une véritable création de valeur à terme.

Question 3 : le projet vous enrichit-il à terme ? (20 %)

C'est le contrepoids de la question 2. Nous projetons le bien sur 30 ans — loyers revalorisés, fiscalité année par année, crédit qui s'amortit, revente — et nous notons le TRI du scénario de revente médian à 20 ans (hypothèse de prix prudente, pas la plus flatteuse — le rapport présente plusieurs horizons jusqu'à 30 ans, mais le score retient systématiquement 20 ans pour rendre tous les projets comparables). Le TRI mesure le rendement de l'argent que vous sortez réellement : c'est là que l'effet de levier du crédit et le capital remboursé grâce au locataire sont enfin crédités — notre guide explique le TRI sans jargon. Barème : 100 points à 8 % et plus, 50 points vers 4 %, zéro si le projet détruit de la valeur.

Le verdict combine les deux questions : un effort d'épargne rémunéré par un bon TRI est qualifié de pari patrimonial, chiffres à l'appui — pas de la même façon qu'un projet qui coûte chaque mois et ne crée rien à terme.

Le garde-fou : la réglementation (10 %)

Le DPE et les échéances de la loi Climat : G interdit à la location depuis 2025, F en 2028, E en 2034. Et ce n'est pas qu'une pondération : c'est un véritable garde-fou. Un bien en DPE G sans budget travaux ne peut pas dépasser « déconseillé », quels que soient ses autres chiffres — la location y est interdite, le projet locatif n'existe pas en l'état. Avec des travaux budgétés, le verdict reste plafonné à « risqué » tant que le DPE projeté n'est pas connu ; un F sans travaux plafonne à « correct » (l'interdiction entre en vigueur le 1ᵉʳ janvier 2028).

Et quand une donnée manque ? Un DPE non renseigné ou un TRI incalculable rendent le score provisoire : nous affichons une fourchette (« 62–72/100 ») plutôt qu'un faux chiffre précis — et masquer une mauvaise donnée n'améliore pas la note affichée. Lorsque la fourchette recouvre plusieurs catégories, aucun verdict définitif n'est attribué : la carte de score affiche par exemple « verdict possible : correct à excellent — DPE à renseigner ».

Ce que le score ne dit pas

La grille est publiée parce qu'elle est critiquable — c'est le principe. Ses limites : le barème du cash-flow est exprimé en montant absolu (+200 €/mois donne le maximum) — il reflète le budget d'un ménage plus que la taille du projet, et un petit projet très performant en proportion peut être sous-noté (une normalisation par le capital engagé est à l'étude) ; elle repose sur vos hypothèses (un loyer optimiste fausse tout — le rapport les confronte au marché justement pour ça) ; les données publiques ont leurs délais et leurs approximations, citées source par source ; et un score résume, il ne remplace ni la visite, ni le détail des calculs — ouvert ligne à ligne sous chaque simulation — ni vos propres vérifications. Nos résultats sont des estimations à titre indicatif, pas un conseil en investissement.

Et si l'outil paraît sévère, c'est qu'il est de votre côté de la table : notre exemple public affiche 24/100, « déconseillé » — un vrai bien, de vraies données, et un verdict que personne ne cherchant à vous vendre quelque chose n'aurait écrit.