Vacance locative par ville : pourquoi la moyenne ne suffit pas

La vacance ne tombe pas en moyenne, elle tombe par à-coups

« Un mois de vacance par an », soit 8,3 % des loyers, ne veut pas dire un mois vide chaque année. Sur un même logement, cela ressemble plutôt à plusieurs années pleines, puis à un départ suivi d'une remise en état et d'une relocation qui traîne. La moyenne est correcte sur dix ans ; votre trésorerie, elle, vit année par année.

La bonne question n'est donc pas seulement « quelle vacance moyenne ? », mais « mon projet survit-il à la mauvaise année ? ». C'est elle qui oblige à remettre de l'argent, à revendre dans l'urgence ou à baisser le loyer.

Ce que disent les chiffres de votre ville

L'État publie chaque année, commune par commune, le nombre de logements privés vacants (fichiers LOVAC, tirés des données fiscales) et la part vacante depuis plus de deux ans. Deux lectures sont possibles :

• le taux total mélange des logements à louer, en vente, en travaux, en succession ou délabrés. Ce n'est pas votre vacance locative : un logement correct, loué au prix du marché, reste vide bien moins longtemps ;
• la part vacante depuis plus de deux ans isole les logements durablement sortis du marché. C'est le meilleur signal d'une demande locative fragile, donc de relocations plus longues.

Le taux total varie de 8,6 % à 17,5 %, mais la différence décisive est ailleurs : la part de logements vides depuis plus de deux ans est cinq fois plus élevée à Vichy qu'à Rennes. À l'échelle de toutes les communes renseignées, la moitié ont un taux total sous 9,2 %, et une sur vingt dépasse 18,4 %.

Les écarts existent aussi à l'intérieur d'une même ville : 17,2 % dans le 3e arrondissement de Marseille contre 8,5 % dans le 9e, 12,9 % dans le 8e arrondissement de Paris contre 8,2 % dans le 12e. Le chiffre de la ville ne suffit pas : regardez celui du quartier.

Exemple : le T2 qui semblait tenir

Hypothèses : un T2 de 40 m² à Saint-Étienne acheté 55 000 €, loué 420 € par mois hors charges, en ligne avec le loyer de marché de la ville. Rentabilité brute de 9,2 %. 10 000 € d'apport, le reste (frais de notaire compris) emprunté sur 20 ans à 3,3 %, assurance comprise. 1 300 € par an de taxe foncière, charges de copropriété non récupérables et assurance.

• Avec le forfait de 5 % : le projet est à l'équilibre, −3 € par mois.
• Avec une vacance cohérente avec la ville, autour de 7 % : −12 € par mois. Le projet ne s'autofinance plus, mais l'écart reste modeste.
• Si l'on recopie le taux LOVAC brut, 15 % : −45 € par mois. C'est l'erreur inverse, trop pessimiste pour un logement correct au bon loyer.
• Lors d'une mauvaise année, quatre mois vides : −122 € par mois, soit −1 466 € sur l'année, avant même le coût de la remise en état entre deux locataires.

Le rendement brut de 9,2 % rémunère précisément ce risque. Le projet n'est pas mauvais par nature, mais il n'a aucune marge : sans épargne de précaution d'au moins une année difficile, la première relocation longue peut le transformer en effort durable.

Quel scénario tester ?

1. Scénario de base : 3 à 5 % dans une grande ville tendue, plutôt 6 à 8 % là où la vacance de plus de deux ans dépasse 4 ou 5 %.
2. Mauvaise année : trois à quatre mois sans loyer, plus une remise en état. Le projet doit le supporter sans vente forcée.
3. Loyer : un loyer affiché au-dessus du marché se paie en semaines de vacance. Vérifiez-le face aux loyers observés de la commune.
4. Quartier : regardez l'arrondissement ou le quartier, pas seulement la ville.

Pour les principes généraux (coût d'un mois vide, leviers pour la réduire), voir le guide vacance locative ; pour l'effet sur votre trésorerie, le guide cash-flow.

Questions fréquentes

Quel taux de vacance locative retenir dans mon calcul ?

Une hypothèse de base entre 3 et 5 % dans une grande ville tendue, plutôt 6 à 8 % dans une ville où beaucoup de logements sont vides depuis longtemps. Testez ensuite une mauvaise année : trois à quatre mois sans loyer.

Le taux de logements vacants de ma ville est-il ma vacance locative ?

Non. Le taux LOVAC compte tous les logements privés vides au 1er janvier, y compris délabrés, en travaux, en vente ou en succession. Un logement correct, loué au prix du marché, reste vide beaucoup moins longtemps.

Pourquoi regarder la part de logements vides depuis plus de deux ans ?

C'est le meilleur signal d'une demande faible : des logements durablement sortis du marché. Plus elle est élevée, plus les relocations risquent d'être longues et les loyers difficiles à tenir.

Une ville à fort rendement est-elle forcément risquée ?

Pas forcément, mais le rendement élevé rémunère souvent ce risque. Un projet qui ne tient qu'avec une vacance faible n'a aucune marge : vérifiez qu'il survit à une mauvaise année.

En résumé

Une vacance de 5 % partout est une moyenne commode, pas une protection. Lisez la part de logements vides depuis plus de deux ans de la commune, adaptez votre hypothèse de base, puis testez une mauvaise année. Si le projet ne la supporte pas, c'est le prix d'achat ou le montage qu'il faut revoir, pas l'hypothèse.