Encadrement des loyers : le Sénat vote deux ans de plus, ce qui change pour les bailleurs

Deux ans de plus, sans nouvelles villes

L'encadrement est une expérimentation créée par la loi Elan de 2018 et prolongée une première fois en 2022. Il couvre neuf territoires : Paris, Lille (avec Hellemmes et Lomme), Lyon et Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Est Ensemble et Plaine Commune en Seine-Saint-Denis, 24 communes du Pays basque et 21 communes de Grenoble-Alpes Métropole.

La proposition de loi du député Iñaki Echaniz, adoptée par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025, rendait le dispositif permanent et l'ouvrait à de nouvelles collectivités. Le Sénat l'a réécrite : expérimentation maintenue, deux ans de plus, périmètre figé. Il a aussi supprimé le doublement des amendes, la baisse du loyer de référence majoré et le gel des compléments de loyer.

Les collectivités déjà engagées pourraient demander à sortir avant le terme. Rien ne serait automatique : tant qu'une sortie n'est pas officiellement prononcée, le plafond s'applique.

Un calendrier très serré

Le texte repart à l'Assemblée nationale. Pour éviter une interruption, la loi doit être définitivement adoptée et promulguée avant le 23 novembre 2026, ce qui suppose en pratique que les députés votent la version du Sénat sans la modifier. La date exacte de fin en 2028 dépendra du texte définitif.

Même en cas d'interruption, le loyer ne deviendrait pas libre pour autant. Ces communes sont en zone tendue : à la relocation, le loyer du nouveau locataire reste en principe limité à celui de l'ancien, révisé selon l'IRL, sauf travaux ou loyer manifestement sous-évalué. Parier sur la fin de l'encadrement pour justifier un prix d'achat est donc doublement risqué.

Complément de loyer : un an de risque au lieu de trois mois

Le complément de loyer permet de dépasser le loyer de référence majoré pour un logement aux caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements comparables du secteur. Il est interdit si le logement présente certains défauts : sanitaires sur le palier, humidité, infiltrations, DPE F ou G, entre autres.

Aujourd'hui, le locataire a trois mois après la signature du bail pour le contester. Le Sénat porte ce délai à un an. Un complément encaissé pendant des mois pourrait donc être contesté, puis supprimé et remboursé s'il est mal justifié. Un balcon, une vue ou une cuisine équipée ne suffisent pas en soi : beaucoup de ces éléments sont déjà comptés dans le loyer de référence.

En contrepartie, le locataire n'aurait plus qu'un an, au lieu de trois, pour agir contre un loyer de base supérieur au plafond. La saisine de la commission de conciliation suspendrait ce délai. Le bailleur y gagne de la sécurité après la première année, mais un loyer au-dessus du plafond reste illégal dès la signature.

Ce que coûte un plafond : un exemple

Un investissement de 220 000 € (frais compris), un loyer de marché de 1 000 € hors charges, un loyer plafonné à 900 € et 1 500 € de charges non récupérables par an :

• Loyer libre : (12 000 − 1 500) ÷ 220 000 = 4,77 %
• Loyer plafonné : (10 800 − 1 500) ÷ 220 000 = 4,23 %

L'écart : 1 200 € de loyers par an, 100 € de cash-flow par mois, environ 0,5 point de rendement. Les chiffres sont pédagogiques : le plafond réel dépend de l'adresse, du nombre de pièces, de l'époque de construction et du type de location (nue ou meublée). C'est pour cela qu'un loyer lu dans les annonces ne doit jamais être repris tel quel dans une ville encadrée.

Les hypothèses à retenir pour acheter

1. Un loyer au plus égal au loyer de référence majoré de l'adresse, encadrement maintenu jusqu'en 2028.
2. Un complément de loyer seulement s'il est solidement justifié, et un stress test sans lui.
3. Une indexation limitée à l'IRL, et nulle pour un logement classé F ou G.
4. Un prix d'achat qui tient avec ce loyer. Un scénario « fin de l'encadrement » peut servir de variante, jamais de base pour votre offre.

Pour le fonctionnement du plafond et le calcul du loyer de référence, voir notre guide encadrement des loyers.

Questions fréquentes

L'encadrement des loyers est-il prolongé jusqu'en 2028 ?

Pas encore. Le Sénat l'a voté le 21 octobre 2026 en première lecture. Le texte doit encore être adopté définitivement et promulgué. Sans loi avant le 23 novembre 2026, l'expérimentation prend fin.

De nouvelles villes pourront-elles encadrer leurs loyers ?

Pas dans la version du Sénat, qui maintient les 70 communes actuelles. L'Assemblée nationale avait voté l'inverse en décembre 2025 : le point reste à trancher.

Le délai pour contester un complément de loyer est-il déjà d'un an ?

Non. Tant que la loi n'est pas promulguée, le locataire a toujours trois mois après la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation.

Peut-on compter un complément de loyer dans une simulation ?

Dans un scénario à part, et seulement si le logement a des caractéristiques exceptionnelles et documentées. Le prix d'achat doit tenir avec le loyer de référence majoré seul.

En résumé

Le Sénat a voté deux ans d'encadrement en plus, sans nouvelles villes, avec un an pour contester un complément de loyer. Le texte n'est pas encore définitif et doit l'être avant le 23 novembre. Pour investir dans l'une des 70 communes concernées, le calcul doit tenir avec le loyer plafonné, sans complément.