Ventes DVF : lire les prix réels du quartier comme un professionnel
Chaque vente immobilière est enregistrée, et la base est publique : les « Demandes de valeurs foncières » (DVF) contiennent les prix réels — pas les prix affichés, ceux qui ont été signés. Encore faut-il savoir les lire.
Ce que DVF contient — et ses limites
Pour chaque transaction : prix, surface, type de bien, date, localisation. Trois limites à connaître avant de conclure quoi que ce soit : les prix s'entendent hors frais de notaire (ajoutez ~7,5 % pour comparer à votre coût réel) ; la publication a du retard — deux millésimes par an (avril et octobre), avec environ six mois de délai : en été, les données s'arrêtent à décembre de l'année précédente ; et certaines mutations ne sont pas des prix de marché (ventes en lots, biens atypiques) — il faut filtrer les valeurs aberrantes avant de calculer quoi que ce soit. L'Alsace-Moselle et Mayotte ne sont pas couvertes (régime du Livre foncier).
La médiane ne suffit pas : pensez percentile
« Le m² est à 4 000 € dans le quartier » écrase toute l'information utile. La vraie question : où se place VOTRE prix dans la distribution des ventes ? Être plus cher que 45 % des ventes comparables, c'est un prix de marché ; plus cher que 85 %, c'est le haut du panier — il faut que le bien le justifie (étage, état, extérieur), sinon c'est votre marge de négociation. Le percentile transforme un nuage de points en position claire, et une position en argument.
Les vrais comparables
Un comparable pertinent : même type de bien (un T2 ne se compare pas à une maison), surface proche (±30 % — le prix au m² des petites surfaces est structurellement plus élevé), périmètre serré (quelques centaines de mètres en ville : la rue fait le prix), et ventes récentes d'abord — un marché bouge, les ventes de 2022 ne valent pas celles de 2025 (nous l'avons mesuré : selon la fenêtre retenue, la médiane d'un même quartier nantais varie de plusieurs centaines d'euros au m²).
S'en servir pour l'offre d'achat
Cinq ventes comparables récentes valent tous les arguments d'ambiance : elles montrent que votre offre n'est pas une humeur mais un prix documenté. Croisez-les avec votre prix d'équilibre : le marché dit ce que le bien vaut, l'équilibre dit ce qu'il doit vous coûter pour tenir — l'offre intelligente vit entre les deux.
Dans CheckRenta
Le rapport interroge les ventes autour de l'adresse (rayon de 500 m, élargi à la commune si l'échantillon est mince), filtre les valeurs aberrantes, privilégie les mutations les plus récentes, et restitue : médiane et quartiles, votre percentile, les 10 comparables les plus proches, et l'historique des prix de la commune depuis 2010. Taille d'échantillon et période sont affichées — un chiffre sans son échantillon ne vaut rien.
Voyez où se place votre bien face aux ventes réelles de son quartier.
Voir l'exemple de rapport →Pour aller plus loin : le prix d'équilibre et la négociation, l' analyse d'une annonce en 2 minutes et le glossaire des indicateurs.