Taux d'usure au 1er octobre 2026 : ce que change le plafond de 5,40 % pour un investissement locatif

Ce qui change au 1er octobre 2026

Les nouveaux taux d'usure ont été publiés au Journal officiel du 26 septembre 2026. Ils s'appliquent aux crédits consentis entre le 1er octobre et le 31 décembre 2026.

Le taux d'usure est le TAEG maximal légal qu'un établissement peut appliquer. Si le TAEG d'un financement dépasse le seuil de sa catégorie, la banque ne peut pas accorder le prêt dans ces conditions. Pour un investisseur locatif, cette limite devient déterminante lorsque le taux nominal, l'assurance emprunteur, la garantie et les frais cumulés rapprochent le dossier du plafond.

Les nouveaux taux d'usure immobiliers (particuliers)

Les durées de vingt ans et plus, les plus utilisées pour un investissement locatif, gagnent donc 0,11 point. C'est modeste, mais cela peut suffire pour un dossier situé à quelques centièmes de l'ancien plafond.

Taux d'usure, taux nominal, TAEG : ne pas confondre

Le plafond se compare au TAEG, pas au taux affiché par la banque. Le TAEG intègre, lorsqu'ils conditionnent le prêt : le taux nominal, les frais de dossier, les frais de courtage, l'assurance emprunteur obligatoire, le coût de la garantie, certains frais de compte et le coût de l'évaluation du bien.

Un prêt annoncé nettement sous 5,40 % en nominal peut donc dépasser le seuil une fois tous les coûts obligatoires intégrés. L'assurance pèse davantage lorsque l'emprunteur est âgé, présente un risque médical ou emprunte sur une longue durée.

Pour situer une offre au-delà du seul plafond légal, voir notre guide taux de crédit : moyen, bon, excellent — et le TAEG.

Un plafond qui monte n'est pas un crédit qui baisse

Les seuils d'usure sont calculés à partir des taux effectifs moyens du trimestre précédent, augmentés d'un tiers. Pour les prêts fixes d'au moins vingt ans, le TAEG moyen observé est passé de 3,97 % à 4,05 %. Le relèvement de 5,29 % à 5,40 % en découle (4,05 × 4/3 ≈ 5,40).

La hausse a donc deux effets opposés :

• elle réduit le risque qu'un dossier soit bloqué uniquement parce que son TAEG dépasse légèrement l'ancien plafond ;
• elle confirme que le coût moyen des financements a augmenté au cours du trimestre.

Présenter le nouveau taux d'usure comme une baisse des taux serait donc faux. Le plafond monte parce que les taux pratiqués ont eux-mêmes progressé. Sur le contexte, voir notre analyse de la hausse des taux BCE de septembre 2026.

Exemple : un dossier à 5,35 % de TAEG

Prenons un financement à taux fixe sur 25 ans dont le TAEG, calculé par la banque, est de 5,35 %.

• Jusqu'au 30 septembre : seuil de 5,29 %, soit un dépassement de 0,06 point. Le prêt ne peut pas être accordé.
• À partir du 1er octobre : seuil de 5,40 %, soit une marge de 0,05 point. Le dossier repasse sous le plafond.

Cela n'oblige pas la banque à l'accepter. Elle garde son analyse du risque, du taux d'effort, de l'apport, des revenus locatifs retenus et de la qualité du projet. Cet exemple ne calcule pas un TAEG réel : c'est au prêteur de le déterminer.

Ce que ça change pour un investisseur locatif

Une marge un peu plus large sur les durées longues

Le passage à 5,40 % peut aider les dossiers qui cumulent :

• une durée de 20 à 25 ans ;
• une assurance coûteuse ;
• des frais de garantie élevés ;
• un petit montant emprunté, sur lequel les frais fixes pèsent davantage ;
• un nominal dans le haut des barèmes.

Le gain reste trop faible pour rendre finançable un projet structurellement fragile.

Aucun changement des critères d'endettement

Un dossier peut être refusé avec un TAEG sous le plafond, notamment pour :

• un taux d'effort trop élevé ;
• un reste à vivre insuffisant ;
• un apport jugé trop faible ;
• une situation professionnelle instable ;
• un cash-flow fortement négatif ;
• un risque locatif jugé excessif.

Le relèvement ne crée aucune capacité d'emprunt supplémentaire.

Une offre conforme peut rester peu rentable

Pouvoir légalement emprunter ne rend pas l'opération intéressante. Quelques dixièmes de point de plus réduisent le cash-flow mensuel, alourdissent les intérêts sur 20 ou 25 ans et affaiblissent l'effet de levier. Il faut recalculer le projet avec le taux réellement proposé, pas avec le plafond.

Taux d'usure d'une SCI

L'avis prévoit une catégorie distincte pour les personnes morales sans activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commerciale.

Ces seuils peuvent concerner certaines SCI patrimoniales, mais la catégorie dépend de l'emprunteur, de son activité réelle et de la structure du financement. Une SCI qui loue en meublé ou exerce une activité commerciale relève d'une autre analyse. C'est à la banque de confirmer le seuil retenu.

Comment réduire un TAEG trop proche du plafond

• Comparer les assurances emprunteur. Une délégation moins chère réduit le TAEG, à garanties équivalentes acceptées par la banque.
• Négocier les frais. Les frais de dossier, de courtage et de garantie entrent dans le TAEG.
• Comparer plusieurs banques. Nominal, tarification et politique d'assurance varient d'un établissement à l'autre.
• Revoir le financement dans son ensemble. Apport, montant et durée modifient le coût, et parfois la catégorie du crédit. Réduire le TAEG ne sert à rien si la mensualité devient incompatible avec le cash-flow ou le taux d'effort.

Limites et points de vigilance

Ces taux sont des plafonds légaux, pas des barèmes commerciaux : ils ne disent pas quel taux une banque vous proposera. Le seuil s'apprécie à la date pertinente pour le crédit, et une offre préparée avant le 1er octobre n'est pas rééditée automatiquement. Enfin, une marge de quelques centièmes peut disparaître lors de la finalisation (frais, assurance, nominal).

Questions fréquentes

Quel est le taux d'usure sur 25 ans en octobre 2026 ?

5,40 % pour un crédit immobilier à taux fixe de 20 ans ou plus accordé à un particulier, du 1er octobre au 31 décembre 2026.

Le taux nominal peut-il atteindre 5,40 % ?

Pas nécessairement. Le plafond porte sur le TAEG, qui ajoute au nominal l'assurance et les frais obligatoires.

La hausse facilite-t-elle l'investissement locatif ?

Elle peut débloquer quelques dossiers proches de l'ancien plafond. Elle ne change ni les critères d'endettement ni la rentabilité du bien.

Le même taux s'applique-t-il à une SCI ?

Non. Certaines personnes morales ont leur propre catégorie, et la qualification doit être confirmée par la banque.

Les seuils seront-ils identiques en 2027 ?

Pas nécessairement : ils sont révisés chaque trimestre.

En résumé

Le relèvement à 5,40 % donne un peu d'air aux financements situés à la limite du plafond. Ce n'est pas une baisse du coût du crédit : il accompagne au contraire la remontée des TAEG moyens.