Taux de crédit immobilier : situer votre offre (moyen, bon, excellent — et le TAEG)

La seule base de comparaison honnête : le TAEG

Le taux « affiché » d'une offre est le taux nominal : il ne contient ni l'assurance emprunteur, ni les frais de dossier, ni la garantie. Le TAEG (taux annuel effectif global) intègre tout — c'est lui que la loi oblige à afficher, et lui seul qui permet de comparer deux offres. Un 3,4 % nominal avec une assurance chère peut coûter plus qu'un 3,6 % avec une assurance déléguée compétitive. Réflexe : toute comparaison se fait TAEG contre TAEG.

Moyen, bon, excellent : d'où viennent les repères

Le taux moyen est une donnée observable (statistiques Banque de France, baromètres de courtiers). Le « bon » et l'« excellent » taux, eux, ne sont publiés par aucune source officielle : ce sont des écarts constatés au taux moyen — environ −0,2 point pour un bon dossier, −0,4 point pour les meilleurs profils. C'est l'approche que nous affichons dans le simulateur : des repères dérivés du taux moyen du marché (mis à jour régulièrement), ajustés à votre durée d'emprunt — un prêt sur 15 ans se négocie plus bas qu'un prêt sur 25 ans, de l'ordre de 0,15 point par tranche de 5 ans. Repères indicatifs, assumés comme tels : votre banque ne les a pas signés.

Ce que 0,3 point change vraiment

Sur 200 000 € empruntés sur 20 ans, passer de 3,5 % à 3,8 %, c'est +31 €/mois et environ 7 500 € d'intérêts en plus sur la durée. Entre un excellent taux et un taux au-dessus du marché, l'écart approche 72 €/mois — souvent la différence entre un cash-flow tenable et un effort d'épargne qui pique, et quelques points de TRI à l'arrivée. Le taux n'est pas un détail administratif : c'est un levier de rentabilité au même titre que le prix d'achat.

Ce qui fait votre taux — et vos marges de manœuvre

• La durée : plus courte = moins chère. Mais une durée plus longue améliore le cash-flow mensuel et l'effet de levier — c'est un arbitrage à simuler, pas un réflexe.
• Le profil : revenus, stabilité, épargne résiduelle, taux d'endettement (plafond ~35 %, assurance comprise). Un dossier préparé se négocie mieux qu'un dossier subi.
• La concurrence : deux ou trois offres réelles (banques directes et/ou courtier) changent la conversation. Le taux se négocie ; les frais de dossier aussi.
• L'assurance emprunteur : le levier le plus sous-estimé. La délégation d'assurance (et la résiliation possible à tout moment depuis la loi Lemoine) peut faire gagner plus que 0,1 point de taux nominal — c'est dans le TAEG que ça se voit.

Dans CheckRenta

Le champ taux du simulateur embarque une jauge de réalisme : les repères excellent / bon / moyen ajustés à votre durée, un marqueur du taux moyen du marché, et la qualification en direct de votre saisie (« excellent taux », « au-dessus du marché »…). L'objectif est le même que partout ailleurs dans l'outil : vous empêcher de vous raconter des histoires — un taux trop optimiste fausse le cash-flow, le prix d'équilibre et le TRI d'un seul coup. Et les stress tests re-simulent votre projet à +0,5 et +1 point, pour voir ce qu'un refus de la meilleure banque ferait à votre plan.